【余建辉专栏】未成年人能否置业？

香港和其他国际大都市一样,住宅楼价持续上升,好多年轻人都希望可以早点置业，法律上是否可行呢？

印花税之修订

自从几年前印花税条例作出修订后, 除非符合豁免规定，否则任何香港永久居民若然在香港实益拥有住宅物业,在购买另一个住宅物业时须要划一缴纳相等於楼价15%之从价印花税,相对於在香港没有实益拥有住宅物业的香港永久居民所需支付的几个百份点多了最多可达5-7倍。其实,该修订还要求该名香港永久居民只能够是为自己行事（亦即是不是出名代其他人购买）,故此,税局有权向日后发现不符合法定要求的个案追讨少收的税款及作出刑事检控。

可否由未成年家人购买?

成年岁数（有关条文）条例（香港法例第410章）於1990年生效后，已将成年人岁数由21岁下降至18岁,故此年满18岁的人仕所签订的合约在法律上一样有约束力和在违反时可被合约的另一方强制他履行合约上的义务。若是未满18岁（假设不需银行借贷),普通法上认为除非是针对未成年人的必需品而订立，否则该合同对该未成年人可能无约束力，但对合同之另一方相反却有约束力。因为在该未成年人未有履行合约时未必能强制其去履行，所以卖方或发展商一般都不会接受由一名未成年人作为买方去签订合同。

家中长辈以受托人身份代为购买？

上文提到印花税修订后若要符合豁免规定：购买人需要是香港永久居民及只可为自己行事。纵使未成年人未能领取成人身份证,一般来说，只要未成年人之父母一方拥有香港的居留权，未成年人也可因他在香港出生，而自动成为香港永久居民。

但以受托人身份代为购买又会否被看为不是“为自己行事”？税局有指引界定若购买人是以受托人身份为一名未成年的香港永久性居民行事,则在厘定应缴从价印花税时会将该未成年人视为合约的一方而不是该受托人,换句话说,不会因该受托人已实益拥有一个住宅物业而在本交易中收取相等於楼价15%之从价印花税(注意：买家印花税不能豁免，仍须缴交)。税局当然需要申请人提交证明文件,例如出生证明书、按法例委任监护人的文件、有效和具法律约束力的信托文书及未成年人父母作出的法定声明等,亦有权要求呈交购买物业的资金来源等证明文件。

因为要提交的证明文件和需考虑的事项（包括支付代价款项的资金来源、形式和构成的信托问题、相等於楼价15%之买家印花税不能被豁免等等)比较复杂,读者应咨询代表律师意见和周详计划后才作出交易。

(本篇文章之大部份内容曾於Homefeel杂志刊登)

利嘉阁地产有限公司

中央事务部联席董事

余建辉