【说楼解按】按揭市场回顾(下)：上落市按揭额与去 – 王美凤

今年楼按市交织着好淡因素，中美贸战时好时坏、连月政治运动困扰市场、经济下滑亦有加快迹象；另一边厢政府於10月中放宽按保，令上车及自住用家直接受惠，银行一方面上调新造按息，但於10月底调减最优惠利率(P)。

 

在多项因素下，今年楼按市场出现的上落变化较多，年初至3、4月份，市况由回稳急速转旺，上半年按揭申请量持续按月逾万宗，5月份更升至17,456宗相当活跃水平，下半年涉及二手交投的按揭量逐步下跌，惟基於按揭调整带动转按尾班车，7月份新批转按达4,865宗9年新高水平，整体按揭申请量因而未有大跌，随着转按尾班车影响消退，按揭申请自9月起跌穿万宗水平。预料今年整体提取按揭宗数将较去年略减，但由於平均按揭额上升，料全年提取按揭金额料与去年相若达3,400多亿元。

 

政府於10月中提出按保修订，绝对是今年按市重大新闻，那是自09年起十年间接连推出楼按措施后首度放宽。按保修订后，九成按揭之楼价上限调高至800万元，900万元以下之按揭额上限为720万元，即等同可造高达八成几按揭，而1,000万元或以下楼价可造高达八成按揭。由於十年间楼价已升达两倍，按保修订后之楼价上限可贴近回市价现实水平，重新发挥原先协助市民自置物业之作用，帮助用家以低首期上车，解决首期困难。

 

放宽按保有助促进二手物业流转率，让买家在二手市场可有更多楼盘选择，避免买家在无可选择下纷纷流向备有高成数按揭配套的一手楼盘市场，形成一、二手市况两极化的局面。10月中受放宽按保利好消息刺激，市场购买力瞬即聚焦1,000万元以下物业，中小型单位交投量弹升，刺激作用维持约三星期后，11月社会一度发生较大动荡随即再度冷却楼市气氛。

 

放宽按保长远可持续性帮助用家上车，亦有助平衡一、二手楼市交投流转率，虽然楼市未来仍是好淡争持，部分因素如中美贸战、政治事件、就业经济发展仍有不确定性，但今年属多事之秋，楼价全年埋单计仍录升幅，可见楼市刚性需求，加上长远仍是供不应求两大因素长线仍是牢牢支撑楼市。

 

作者为中原按揭经纪有限公司董事总经理王美凤