【说楼解按】按揭市场回顾(上)：息率变化 – 王美凤

日期：2019-12-18

踏入12月，是时候回顾今年按揭市场。今年与楼按相关的息率出现了不少变化，银行同业拆息、新造按息、最优惠利率(P)的水平与年初已有分别。银行同业拆息的变动在很大程度上反映银行资金成本变化，若果资金充裕度减少、市场资金需求增大、银行保留资金意欲增加等因素，都会推高拆息。

今年初与楼按相关的一个月拆息仅约1厘多水平，自3月份港元一度呈弱势推使金管局数度入市，银行结余再由763亿元，降至543亿元水平，而拆息亦由4月开始上扬，及至年中加上季节性因素及大型招股活动下，一个月拆息持续升至逾2厘水平。期间银行保留资金意欲增加，定存息在竞争下趋升，资金成本上升下，改善息差诱因亦增；大型银行於6月份牵头调整按揭息率及削减优惠，按揭市场展开了今年的调整潮，4个月内数度调整，由调整新造细额按息延至转按，再延至全线按揭调整。新造按息由年初低至H+1.23厘(上限P-2.75厘，细P计)，现金回赠高达2.1%，调整至目前一般为H+1.3厘(上限P-2.5厘)，现金回赠1%。以实际按息计，新造按息上调了0.25厘，现金回赠减幅则较大。事实上，数字上亦反映银行放贷资金趋紧，港元贷存比率由年初86.8%连月升至最近达90.7%新高水平。

上述提及银行加息，由於加的是新造按息，故只影响新按及新造转按人士；但与此同时，银行今年亦减息，减的是最优惠利率(P)，便有助所有供款人士，包括新造及现有用家减轻供款负担。P属於浮息，减P可令所有P按或H按利息减少(按目前拆息水平，主要仍以P按上限计息)。

在环球多国减息下，美国今年自7月底三度减息以作保险，联邦基金利率由2.25厘至2.5厘逐步降至1.5厘至1.75厘，累计减幅0.75厘。美国於10月底第三度减息后，本港大型银行亦牵头将存贷息率下降0.125厘，俗称细P之最优惠利率由5.125厘，降至5厘，大部分银行已跟随调整，俗称大P之最优惠利率由5.375厘，降至5.25厘，但留意，截至现时所知，仍有个别银行未有跟随调整，故此目前市场上出现了4个P，分别是5厘；5.25厘；5.375厘及5.5厘，用家需小心留意，以便计算出银行实际按息。