大型中产社区物以罕为贵启德楼价升势未尽

日期：2019-12-16

市区发展用地买少见少，对上一次打造的九龙区的大型商住社区，要数约15年前的九龙站上盖，现时该地段楼价普遍每平方实尺达28,000元至34,000元。在10多年后的今日，九龙站故事即将在启德重演，从先天地理位置，以至后天的社区规划及配套，市场皆视启德为下一个西九。

启德发展如火如荼，港铁启德站更预计於2020年首季通车，为该区物业升值潜力打下一支强心针。嘉峯汇是启德私楼群中第7个发展物业，与嘉峯汇毗邻的，尚・珒溋，折实尺价约介乎21,388至26,515元，整个屋苑共提供770个单位，发展商预计2021年11月入伙。

邻近已有5大楼盘进驻

目前，与嘉峯汇一河之隔的地段，已有5大楼盘进驻，除了启德1号最早於2017年底入伙外，其余4大新盘均在2018年底相继交楼。5大新盘包括同属嘉华国际旗下的嘉汇，另有龙誉、天寰及Oasis Kai Tak，合共提供4,413个单位，当中主要为约30多层高住宅大厦，另各楼盘亦有提供低密度花园洋房及楼高4至6层的分层住宅单位，配合不同空间要求的人士所需。

启德1号为该区新楼群中较早入伙的项目。

天寰提供822个单位，当中天海汇属住宅大厦，星寰汇为花园洋房户。

目前，上述5大新盘已形成一个中产住宅区，以1,000平方尺以下单位而言，尺价约介乎20,000至36,000元之间，当中以较早入伙的启德1号较便宜。

启德这个罕有中产社区吸引了不少投资客，哪麽在这里买楼收租，回报如何？若视启德新盘为投资对象，便要有长远的眼光，不能太着紧眼前回报，因为启德新盘供应陆续有来，租盘供应量充足，故租金价格短期受压是常态。

龙誉靠近启德河边，提供822个单位。

嘉汇与嘉峯汇发展商同为嘉华国际，前者已於2018年底入伙。

参考已入伙的5大新盘租金水平，租金尺价约为30多元至40多元，以1,000尺以下单位计，租金尺价普遍为30余元，租金回报率不足2厘者比比皆是。相对市区物业一般约2厘至2.5厘的租金回报率，启德买楼租金表现确是逊色。

Oasia Kai Tak 是一众新启德盘中单位较少的屋苑，仅648伙。

连系东九龙CBD

不过，笋盘要买於微时，购於社区未完全成形之前，而社区的发展蓝图与规划绝对是未来楼价升值的保证，反映着未来升值空间。启德置身黄金地段，与东九龙CBD一脉相连，打造出来的商住区绝不下於九龙站，以后者的尺价动辄30,000元，一旦启德发展完成后，追落后空间不言而喻。

Box：启德新盘一表通

楼盘名称	嘉汇	龙誉	天寰	Oasis Kai Tak	启德1号	尚·珒溋
发展商	嘉华国际	保利置业(香港)	建灏地产	会德丰	中国海外	龙湖集团、合景泰富
单位数目(伙)	919	833	822	648	1,191	770
入伙日期	12/2018	12/2018	12/2018	12/2018	12/2017	*11/2021
实用尺价(元)**	34,000至36,254	32,000至37,800	25,000至50,000	29,800至36,281	25,200至31,815	—
实用尺价(元)#	22,911至32,951	23,657至31,054	23,657至31,054	20,309至35,957	20,047至25,357	21,388至26,515
租金尺价(元)**	约60	约31至51	约33至35	—	约33	—
租金尺价(元)#	约36至46	约31	约32至44	约31至51	约32至34	—
租金回报率(%)	约1.8至2	约1.4	约1至1.7	约1.7	约1.4至1.7	—