【平民财技】政府可管制楼市方式(二)供应管理 -汪敦敬

众所周知，要解决房屋问题最正本清源的方法，是「搵多点土地及起多点楼」，尤其房地产是折旧率很低的不动产，只要市场运作在供应推盘方面有秩序，理论上愈多盘对社会利多於弊，但是很多人只留意一手的楼花供应，较少留意二手市场。其实，全港二手市场包括公屋及居屋的可售单位合共达192万个，只要善於诱发二手放盘量，其实很快及较低成本为市场增加不少供应！

政府一直懂得运用供应管理的做法，举例「白居二」、「补价易」(逆按揭)或2014年曾就楼市「辣招」放宽换楼部分，以上种种均可以增加细单位的放盘量。不过，供应管理需要市民非常熟悉市场的运作，否则增加放盘量时亦可能增加成交量。如果市民不熟悉市场便误会放宽了「辣招」，令市场重新畅旺。

最合适的供应管理时机便是静市，尤其是楼价下跌时，假设三房单位的尺价「平过」两房单位，这时便是最合适的时机！此时，透过鼓励换楼，尤其是一换一的换楼，从而令两房的放盘量增加，其价格便会进一步健康地向下调整，因为三房「平过」两房，即使换楼人士制造了更加多的成交，亦不会导致三房出现恶性的楼价向上，上述是一个供各位参考的供应管理的概念，希望各位能够支持政府增加一、二手的供应量及放盘量。

作者为祥益地产总裁汪敦敬