【说楼解按】新按保疑问(四)由发展商一按转按至银 – 王美凤

新按保范围除了适用於新造按揭，亦适用於不涉及套现的转按申请，对於一些早年采用发展商一按的用家，便可透过新按保转用银行低息按揭。发展商提供的高成数一按之低息优惠期一般在两三年后完结，之后息率跳升至最优惠利率(P)减1厘至P加1厘不等，实际息率达4厘至6厘，为免负担高昂利息，用家大多衡量转按可行性。由高成数按揭转按至银行，例如是由八成按揭转按至银行提供之五至六成按揭，若非楼价已明显上升，用家需补回几成首期差额才可转按至银行，现时透过新按保，按揭成数可高达八成，用家便有较大机会用按保转走发展商一按。

以一个案为例，买家於两年前以750万元购入一个新盘单位，采发展商八成一按上会，首两年按息2.5厘，现时楼宇落成，按息亦跳升至P即5厘，每月供款由26,917元，增至34,460元。现时楼价升值至830万元，若转按至银行申请六成按揭，需补回首期差额约67万元，现透过新按保转按，根据按揭余额申请68%按揭，按息现为2.5厘，连同保费借入按揭额，每月供款仍降至约27,300元，利息部分由23,50

0元，降至约11,930元。

不过，用家需留意申请新按保以楼价不高於1,000万元为限，转按以当前估值计算按揭成数，换句话说，即使买家於三年前购入新盘单位时，楼价为900万元，若现时楼价估值上升22%，至1,100万元，买家便不可透过新按保申请转按。但当然，市场上之新盘为数不少已超出1,000万元，故此新按保转按只局限於部分涉及银码较细之单位。

透过按保申请物业套现之原有计划，仍然适用於估值不超於600万元之单位，按揭成数同样高达八成，按揭年期并非长达30年，而是25年为限，申请人需留意，非固定收入人士以及非属专业资格如医生、律师之自雇人士均不符合申请条件。

作者为中原按揭经纪有限公司董事总经理王美凤