【说楼解按】新按保疑问(三)按揭保费知多少 – 王美凤

现时按揭保险计划分为新按保和原有按保范围，所收取的保险费用有所不同，新按保的保险费较原有按保增加15%，按证公司提供的保费表共分四个，分为表一、二、三、四。表一、表二显示原有按保的保费率，表三、表四显示新按保的保费率，保费依据所选的按揭成数、按揭年期、缴付方式(一次性或每年支付)及保险范围而厘定。以一次性支付保费为例，选用八成按揭25年期，原有按保的保险费为按揭额之2%，若属於新按保例如是超过600万元物业，承造八成按揭，保费率提高至2.3%，即15%增幅。

表三、表四的分别在於保险范围，若果银行提供的基本按揭成数达六成，新按保之保费可参考表三(保险范围由按揭成数60%以上计)，若果银行提供的基本按揭成数不足六成，新按保之保费便依据表四(保险范围由按揭成数50%/40%以上计)，按照现行措施，若单位价值超过833.33万元，按揭成数已不足六成，例如850万元之按揭额上限为500万元，按揭成数是58.8%，保费表便依据表四，同样是八成按揭、25年期之保费率调高至2.62%。由於保险范围略为增加，保费率亦会稍为调高。

根据现时楼按规定，如已有未供满之物业又或已就其他按揭作为担保人，有关楼按申请便会列为二套房按揭，基本按揭成数会被扣减一成至五成，这类情况之保险范围亦是由按揭成数五成计，保费率以表四计算。例如申请人已是儿子物业的按揭担保人，他购买一个700万元单位承造八成按保，保费率同样以表四计之2.62%。

八成与九成按保之保费差幅颇大，透过新按保承造八成按揭、30年供款期，保费为贷款额之2.47%，若转为九成按揭，保费率增加一倍至5%。保费看似相当高昂，事实上，按揭保险公司会因应申请人的信贷状况，以及风险评估而提供保费折扣。用家普遍选择一次性付款方法支付保费，原因是可获保费折扣及加借入按揭额一并供款。以中原按揭近日获成功批出按保的客户个案为例，保费折扣以介乎6折至7折为主。以一个案为例，买家购买一个750万元单位申请九成按保、30年供款期，保费率获成功批6折降至贷款额3%，由於压力测试下之供款占入息比率达62%，高於既定要求之60%，保费增加10%，至3.3%，但仍较原订保费率5%为低。

作者为中原按揭经纪有限公司董事总经理王美凤