【李峻铭专栏】首期降低 换楼市场再起动 – 李峻铭

政府放宽按揭保险受保范围，令600万至1,000万元的物业率先直接受惠。沙田第一城传统只有300方尺实用面积的细单位，也刷出636万元的历史新高。尺价超过2万元，可见楼市反应之快。

 

过去周末，不少业主即时反价或封盘，也令周末周日的二手成交减少了。市场上也有分析员预言楼市已经见底。

 

楼市转活是不争的事实，但除了直接受惠的上车盘、首置买家之外，下一波受惠的将会是尺价便宜的换楼之选。又再举第一城为例，细单位大多数是一房，尺价最高超过2万元，平均也要18,000元左右。相反，第一城的三房大单位，在10月成交了两套，实用面积分别是800方尺及853方尺，成交价都是1,000 万元。实用尺价分别只是约12,500元及11,723元。

 

以往换大单位的资金要求很高，购买1,000万元的物业，单单首期便需要500万元，卖出细单位套现的资金也许未能足够支付换楼首期。但当子女长大后，细单位地方太细，不足够应用便唯有用40万元首期，用子女名义买入多一个 400万元的纳米单位。一个家庭占用两个细单位，令市场严重扭曲。也形成第一城细单位尺价超过2万元；而大单位则严重落后的市场形势。

 

当按揭保险放宽后，一个家庭有子女长大，需要大单位，也可以通过换楼、卖出细单位、换入大单位。同样1,000万元的物业，首期只需200万元，首期大减，固然轻松很多。卖出尺价贵的细单位；买入尺价平的大单位，更加是精明投资之道。

 

因此，换楼链将会重新啓动，尤其是新界区，尺价便宜的三房单位，将会成为抢手货。相反，新界区的纳米楼，将会是重灾区。以往全靠总价细，才能支持不便宜的尺价。当买家消失了，唯有减价促销，早卖早着。

作者为世纪21奇丰物业主席及行政总裁李峻铭