【普罗特克】自动估价模型(AVM)促进房产资本市场稳-卢铭恩

2007年金融危机的部分起因是对与房地产挂鈎的证券认识不足，现时各金融机构都在努力地了解房地产资产和投资组合的现在及未来价值。商业房地产投资及管理的重要性和影响力，令其需要一种如AVM般更有效，以及善用资讯的方式来进行快速及数据驱动的商业房地产估值。

事实上，2018年全球机构投资者研究发现62%的机构投资者认为，交易算法和精密的定量模型会令投资市场更有效率。然而，房地产作为世界上最大的单一资产类别，仍需依赖可能受到人为错误和偏见影响的人工手动过程。单是在美国，74,000名评估师进行人工手动评估时便可涉及价值数百亿美元的资产，由此可见，房地产行业长期以来即使在功能缺陷的情况下，一直都是利润丰厚的营运环境既得受益者。

香港资本市场的操作，房地产评估报告往往也隐隐地扮演着不轻的角色，如上市公司重大收购交易的公允作价，上市公司投资物业的周年重估可以影响其损益表，甚至商业地产贷款额度的多寡，也是依赖产业测量师的专业评估报告结果。倘若评估结果受人为因素的影响太甚，证监会及金管局等监管机构也不能坐视不理。行业的房地产评估公司，亦是良莠不齐。据笔者了解，哪怕部分跨国测量师行，也会一味遵从客户的指示，「评」出一些客户要求的数字。所以商业AVM的功能，也可以让一些机构投资者，银行以及监管机构等，有一个风险控制的可能，撇除人为错误，甚至操纵，长远可使资本市场可靠稳定安全。

作者为方土控股行政总裁及Asia PropTech创办人卢铭恩