移民风再现 对楼价影响并非你所想

移民气氛席卷全城，社交媒体充斥着与移民相关的广告，计划移民的朋友近日总有一个在附近。

 

提起移民不少人可能会联想起卖楼，认为移民人数愈多，卖楼离场的人亦愈多，这现象对楼价应该是负面因素。不过，若参考上世纪80至90年代香港的移民潮，当时移民潮对楼价的影响并不如传闻中一泻千里。相反，楼价指数在移民潮期间，基本上是大涨小回。

 

近代的香港移民潮在上世纪80及90年代出现，根据差饷物业估价署的私人住宅单位售价指数显示，在1980年至1997年间，曾出现约四次楼价调整期，当中为期最长及跌幅最大的一次於1981年至1984年间，楼价指数跌逾三成。

 

然而，此后至1997年楼市出现楼灾前，另外三次於90年代初移民潮中的楼价跌浪，每次跌幅仅介乎4%至12%，持续时间最短为一季，最长亦仅为一年半，余下时间楼市均稳步上扬。

 

移民潮下楼价大涨小回

 

今次移民之风再起，对楼价会否造成冲击有两点可注意。其一，上世纪的移民潮集中在中产及中高管理层，不少家住太古城、中半山等传统中产区。他们的移民方式主要是一刀切，孤注一掷卖楼离场。其后，因为外地生活艰难，取得外国护照后又出现回流潮。

 

借镜於上世纪移民潮，今次计划移民的人学精了，部分人会留后路给自己及家人。持有物业一间起两间止的人，会选择将物业出租，将租金作为异乡的生活费，减低找工作及回流的压力。

 

至於持有较多物业的投资者，则有机会减持部分物业降风险，这类放盘或会增加楼市供应。

 

夹心阶层也移民

 

其二，宜留意上世纪移民的主要为中上阶层，挟大量资金远走西方国家。今次移民潮当然仍有少不是富裕阶层，但亦出现了一批手持数百万元的夹心阶层，这现象从马来西亚及台湾成为炙手可热的移民地点可见一斑，泰国亦是近期新兴的移民心水地。

 

移民这些地方的入门门槛较欧美为低，物价亦比香港便宜，吸引了一批资金较少的移民新人类。这批移民未必在港持有物业，纵使有亦多为自住楼，收租回报反可支持他们在大马及台湾生活，因此没有卖楼的逼切性，反而保留自住楼，用租金以战养战更合情合理。

 

综合上世纪移民历史数据，配合这次移民潮的格局分析，移民效应对港楼的冲击，未必如想像中巨大。