活用物业创造收入 点只自住咁简单
日期：2019-10-13
拥有一间楼，可以怎样用？好多人的答案，不是自住便是收租，再豪一点就说丢空当别墅。其实一间物业，随了上述三种实际用途外，懂得活用物业创造收入，随时每月多万元零用钱。
由於近十多年楼价不断破顶，早年买楼的业主，账面身家翻了一倍以上，但一日未卖出物业将钱落袋，只能算是账面富贵。因此，近年在市场上开始有业主加入用物业打造每月收入的方案，目的是将物业价值释放，在自住或收租之余，每月获取一份额外收入。
用物业创造每月收入，方法离不开将升值物业加按，再将资金投放在债券或债券基金等收息工具上。从收息工具获取的利息，用作支付加按物业的供楼支出以及其他借贷成本后，得出来的余额便可代代平安。
假设物业A市值为700万元，尚余按揭欠款100万元。若透过加按及投入债券或债券基金等收息工具，加上适当的杠杆效应，每年可获取利息约52.8万元。扣除供楼支出及其他借贷成本后，业主实际每年可净袋约14万元，即每月约1.16万元。
透过市场上的物业拓利息收入方案，能让物业账面富贵变成真的价值释放，产出现金流。然而，这些计划亦有其潜在风险，例如透过债券或债券基金收息时，涉及杠杆因素，不宜因贪其更高回报，而令杠杆水平过高。此外，按揭息率、债券借贷息率均有机会变化，这些息率一旦上升，或有机会影响收息回报。
最后是慎选收息工具，通常大型企业的债券，比债券基金为佳，因前者价格波动性一般较低，派息稳定性相对高。
用物业产出现金流近年在市场开始流行，在不卖物业情况下，能每月多一份数千至万多元的收入固然开心，但个中风险亦要留神，一旦拣错风险高的收息工具，如意算盘有机会打不响。
