【普罗特克】商业地产-方兴未艾的自动估价模型AVM -卢铭恩

当人工智能驱动的阿法狗，可以战胜围棋国手，可见人工智能(机器学习)的技术已发展到一个不错的程度。至於，技术何时能在行业里广泛应用，这只是时间问题。要解决的是行业认受，固有既得利益团体的反弹，以及更重要的是法律责任问题。

所谓专业人士，是发挥阅览大量资讯、数据分析，以及经验案例运用等技能的群体。如今，人工智能大数据等科技，其实早可取代这些技能。据说人工智能诊断皮肤癌的准确率比医生高，无人驾驶汽车的技术也渐渐成熟，普及与否，法律责任还是一个障碍。如无人驾驶汽车造成交通事故时，谁负责。

在房地产业界的相关专业里，产业测量师处理的房地产估值，也正在面临新兴发展的自动估价模型(AVM)的挑战。在亚太区，目前这个领域，还算是方兴未艾。香港的测量师行华坊谘询评估最近开发了针对按揭银行估值的AVM，而内地早已有科技公司开发了住宅的智能估价系统，部分按揭银行更会直接采纳AVM所产出的结果，作为按揭批核的依据。换句话说，一些从事贩卖物业评估报告签名的评估师，正在被科技渐渐取代。

房地产评估一般要通过大量成交案例收集，分析比较，评估模型的参数判定，加上一些宏观及微观的因素分析，现金流推测等来进行。所谓「rubbish in－rubbish out」，可惜目前人为因素在这些过程中还是扮演着重要的角色。当今，医生会在身体症状出现前使用数据来预测感染情况，零售商会利用数据来预测购买趋势并促进增长。反观利用「小数据」的房地产资产估值方式是不可持续的。

作者为方土控股行政总裁及Asia PropTech创办人卢铭恩