管理费蚕食租金回报 小数怕长计

买楼除了计算供款、差饷地租外，管理费也是每月的必要支出。近年新盘每尺管理费动辄4至5元，随时月月过千，对於买楼收租的投资者，租金回报直接受影响，入市前宜先计清楚。

 

管理费有多贵？近年新楼每尺管理费动辄4至5元，如元朗近年大型新盘一个约514平方尺的两房单位计，折实售价约650万元，假设以现时按息借六成，供款年期25年，月供约为1.72万元，但每尺管理费3.95元，即每月要2,030元，相当於每月供楼支出的一成。

 

当业主购入物业长线收租，计算的租金回报时须先扣除管理费这项支出，以上述元朗新盘单位为例，每月收租可达1.6万元，账面租金回报约2.9厘，扣除管理费支出后净租金回报即跌至2.5厘。

 

当然，管理费高也不无原因，时下新盘普遍提供会所、花园、健身室、泳池，甚至个人化服务等，作为用家可以受惠，但若然是投资则「小数怕长计」。相比之下，二手楼的管理费对回报影响较低，如元朗有二手屋苑一个面积约 520平方尺的两房户，租、售价值与新盘相若，每尺管理费约1.97元，每月支出约1,000元。

 

由於现时法例没规定发展商必须公布管理费资料，但部分项目会先收取三个月管理费按金，所以若发展商没有相关公布，准买家最好主动向发展商或代理查询。

 

此外，一般净租金回报计算方法是每年租金减去管理费，再除去物业的买入价。不过，部份二手楼多年前购入，楼价早已大幅上升，若然想衡量持有物业的价值，以及是否仍然后值得持有，计算时以当刻楼价代替买入价作计算，参考价值会较高。