有楼趁嫩买 颠覆买楼思维

买楼是人生大事，传统思路是储一笔首期，金额当然多多益善，希望谷大份首期，将来供楼轻松点。到储备足够弹药上车后，买得安乐窝自然要勤力供楼，务求尽快供满，无债一身轻。

上述买楼思维并没有错，只是未能发挥物业的潜藏价值，犹如捉到鹿不懂脱角。若颠覆买楼角度，学懂供楼技巧，将楼的潜能尽量发挥。

很多年轻人毕业后首十至十五年沉醉於对生活质素的追求，觉得买楼是遥不可及，亦无急切性。转眼人到中年35岁后，步入人生结婚生仔阶段，开始感受到买个安乐窝的逼切性，但心水楼首期动辄百万元起标，两口子储首期又5年，40岁前能上车，已是幸运儿。

 现时按揭最长年期为30年，一般人到35至40岁，距退休年龄约25至20年，稍有能力者或许会倾向选择较短按揭年期，务求尽快供满自住物业。然而，若明白楼是市场上难得的超长年期及低息借贷工具，而长年累月的通胀将令债务自动贬值这个道理者，识得拣应该拣尽30年按揭年期，因时间会自然帮你把债务压力下调。

 

供楼愈供愈轻松

 

假设十年前供楼每月7,000元可能有点吃力，十年后的今日仍然供7,000至8,000元，是否已轻松了不少。若未来息率无大幅上调，再十年后供款金额相近，相信已非常轻松，这就是通胀将长期债务贬值的道理。

由於银行会根据买家年龄批出按揭年期，一般40岁以上按揭年期会逐步递减，所以有楼要趁嫩买，做尽按揭30年，打造先苦后甜的日子，愈供愈轻松。推而广之，楼是不用急於供满的，债务贬值是贷款者的朋友，若有闲钱投入稳阵且高於按揭息率(现时约2.3厘)的收息工具，是更精明的理财选择。

此外，买楼后亦不能躲懒，除非新造楼宇按揭息率较原来的调升很多，否则每过三年锁息期便应找另一银行做转按，食尽按揭现金回赠。

今年初按揭现金回赠曾高见借贷金额的2.3厘，假设借400万元，银行回赠约9.2万元。虽然，近日有部分银行将按揭现金回赠水平连环下调，借贷1,000万以下按揭的回赠降至约1厘，假设同样借400万，回赠降至4万元，优惠吸引力减少。

不过，按揭现金回赠水平可升可跌，要供楼的业主不妨多加留意。此外，每三年转按一次，扣除律师费等数千元成本，能额外多取逾万元回赠，当银行请你去旅行也是赏心乐事。