【汤文亮专栏】减租破坏了楼市的基本结构 – 汤文亮

零售业协会登报要求业主减租一半，为期6个月，但6个月之后是否一定会交回原有租金，协会又没有明言，笔者估计6个月后香港经济环境比现在还要严峻，交回原有租金基本上不可能，不再要求减租已经偷笑。

另一个协会就要求中环甲级写字楼减租24%，他们的理由当然是很充分，大家亦都明白香港近日受到中美贸易战，以及《逃犯修例》修订影响，经济急速下跌，租客生意大幅减少，要求减租亦是无可厚非的事，但是他们不知道，如果业主减租会对楼市有结构性影响，减租的事，不是不可为之，而是不能为之。

在经济急速下滑，业主首先要考虑的并不是租金多与少，而是楼价会不会急速下跌，在2008年，在测量师突然将物业估价大幅调低，不少物业投资者被银行追收差额，而事实上当时楼价并没有下跌，甚至租金亦保持平稳，只不过测量师认为环球金融海啸一定会令楼价下跌，比较急进的测量师认为楼价会下跌一半，在银行追收差额之下，不少投资者要将自己的优质物业出售才能渡过困境，点解要卖优质物业，因为不是优质的根本卖不出去。

如果有业主现在减租，除非他们的物业欠债很少，否则就自投罗网，在半年后，如果租客不能交回原有租金，或者他们认为生意是很难做而结业，欠债太多的话，银行有权认为租金收入不能支持楼宇供款而向业主追收差额，即使租客交回物业，银行亦会以减租后租金来计算，如果业主没有能力还款，唯有低价出售一些物业，供应多了，楼价自然会下跌。

在经济不稳定情况下，银行向客户追差额是不会手软，香港楼市受到结构性破坏，楼价急速下跌，全港业主都是输家，业主唔减租，就算租客退租，银行亦会以现在的租金收入计算，不会立刻追收差额，楼市跌势比较缓慢，业主便会有喘息机会。本来，减租是业主与租客之间的事，现在变成协会一纸公文，业主就要减租，其实，那些协会不知道，减租破坏了楼市的基本结构，要重建就很困难。

作者为纪惠集团行政总裁汤文亮