【平民财技】如何分析数据(一)：物业指数 – 汪敦敬

「平民财技」推出至今，笔者是时候谈技术了。论技术的重点是如何看数据，若用错误观念看数据便会为投资带来损失。

笔者特别想分析物业指数，物业指数是很重要的市场成交结论，但是笔者强调只可作参考，不可作指标，因在「新常态」下，既定的物业指数的计算方法，未能反映市场的实况。

在以下情况，指数是反映不了市况或者失准的：

第一种：成交量太少，而且远远少於楼盘种类项目的数量。

简单而言便是「货种多成交少」的时候，这时如何能透过物业指数知道市场的实况，所以有些时候一些物业指数以成分屋苑的方式来计算便不适合。既然整体市场的成交很少，甚至大部分的成分屋苑也没有成交，或者只有一宗成交时，如何能以成分屋苑来代表整体市场的表现？故应追求计算整个「面」，即是统计范围所有屋苑的成交。

第二种：物业指数是有盲点。

很多时候物业指数只可反映成交价，未能反映成交物业的质素，最佳的例子便是2010年政府推出楼市「辣招」后，很多区域200万至300万元的放盘单位日渐绝迹，而且是「无声无色」的，这已代表物业指数未能反映有关事实！还有一个盲点便是普遍物业指数并没有区分两房或以下，及三房或以上单位的成交，但是基於两种单位的价格差距较多的关系，倘若遇上楼市的成交倾斜於其中一方时，物业指数根本反映不了市场的实况！