西沙新盘｜Sierra Sea 1A期开荒价一房299万 发掘周边低预算选择

众多新盘以『2字头』开卖，吸引低预算买家，新地在西沙十四乡旁兴建的大型住宅群，首个项目Sierra Sea 1A期，是近期以『2字头』开卖其中一个新盘，首批单位最便宜的一房户折实价299万元。虽然新盘在位置上偏离市中心，且缺乏铁路概念，生活配套不及附近乌溪沙站及马鞍山站一带的屋苑成熟，但在庞大的宣传攻势下，项目成为近期市场焦点。由於西沙新盘的推售带动，预计可吸引一批低预算买家同步在区内寻觅心水单位。

近万伙供应打「持久战」

位於西贡与马鞍山之间的西沙，早在三十年前就开始被新地收购和开发。未计算项目对开路面扩阔基建工程、建设排污渠、安装隔音屏障、种树或植被，以及建设社区大楼等开支，单是2017年及2021年的补地价金额接近200亿元，连同农地收购及利息成本等，被指为新地历年来成本最大的项目。要在这个投资极度庞大的『巨无霸级』综合项目中进行销售，建造一个融入健康运动及度假消闲的生活社区，铺天盖地的宣传成为必然的动作。

西沙住宅部分将分期兴建共46幢住宅，全数单位近1万伙，为沙田第一城后新界东区最具规模的私人屋苑，占地约670万平方尺，规模达3个铜锣湾维多利亚公园之大。庞大供应量，销售一定会是一场持久战。作为「开荒」的Sierra Sea 1A期单位，4座住宅全数781伙，不打震撼牌，难以撼动市场。

一房户售价「2字头」只有一伙

Sierra Sea 1A期首张价单158伙，平均折实10,398元，包括一房至三房户型，分布於第3及5座。需要留意的是，「2字头」开卖的单位只有一伙，就是T5座G2楼G室，折实售价299万元，实用尺价9,963元，为大埔上然 第一期、上然 第二期及元朗朗天峰后，首批单位再有「2字头」的新盘。价单其余一房单位分布於2楼及5楼，折实价跳至「3字头」，分别为311.6万元及318.58万元，因此首张价单中只有3伙单位可享100元印花税优惠。项目公布定价后，大批准买家参观示范单位，新地亦随后公布两度加推，并落实本月26日首轮发售329伙，当中318伙以价单发售，11伙透过招标方式发售。

低於400万元以下的二手楼

Sierra Sea1A期以不足300万元作招徕，惟扣除只有一伙外，普遍单位「3字头」起步。在马鞍山区内物色「3字头」单位，主要分布居屋市场。若要选择私楼，可选半新楼的单幢精品住宅，如荟朗、荟晴。

根据House730网上搵楼平台所见，楼龄7年的荟朗，一个实用面积296方尺的一房单位放盘，二手叫价460万元，实用尺价15,540元。参考荟朗近期成交尺价1.3万元，若与Sierra Sea 1A期的一房单位比较，Sierra Sea 1A期一房面积大5方尺，折实价介乎299万元至318.58万元，3伙一房户平均折实尺价10,300元。比较之下，Sierra Sea 1A期一房的定价比二手价低20%。

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旧屋苑300尺两房 vs 新楼300尺一房

若不介意楼龄较高，邻近沙田市中心的热门上车屋苑，如沙田第一城、河畔花园、花园城、翠华花园及全辉中心等，会有较多细银码选择。

以沙田第一城为例，虽然楼龄已达38年至45年，但屋苑拥有商场配套及邻近港铁的优势，起居生活便利。根据House730网上搵楼平台所见，现时低於400万元的放盘约有100个，其中不足300方尺的单位原则上已属於两房间隔，比Sierra Sea 1A期的一房多一个房间，灵活度较高，因此屋苑向来是用家及投资收租者的选择。

近港铁二手楼贵新盘15%至25%

Sierra Sea 1A期除了一房单位外，首批单位最多户型是两房，涉及118伙，占首批单位的75%。两房户型分为标准两房及连储物室的「两房半」，全都是开放式厨房设计。

标准两房的实用面积为381方尺至464方尺，折实售价介乎389万元至508万元，折实尺价为9,697元至11,035元。

如果以低於500万元在马鞍山上车，市中心的「上车三宝」包括新港城、海栢花园 及马鞍山中心选择较多，这些屋苑不仅邻近港铁马鞍山站及乌溪沙站，附近的公共设施也十分齐全。

其他大型屋苑可考虑海典居、翠拥华庭、迎海、银湖‧天峰等，均有两房供应，但面积稍有不同。综合市场成交数据，马鞍山区内具港铁概念的二手屋苑，普遍尺价徘徊1.2万元至1.3万元，相比Sierra Sea 1A期首批平均折实尺价10,398元高出约15%至25%。稍为偏离港铁站屋苑如翠拥华庭及听涛雅苑，近期成交尺价贴近1万元。

楼龄高铁路盘  受用家投资者追捧

「上车三宝」之一的新港城，分为5期发展，建有超过4,700伙，楼龄逾30年，是马鞍山热门上车屋苑。根据House730网上搵楼平台所见，屋苑现时有超过50个低於500万元的两房单位放盘。

新港城3期P座低层1室为例（见下图），实用面积370方尺，叫价460万元，实用尺价12,432元；Sierra Sea 1A期T3座C室的两房单位，实用面积381方尺，折实价分别为389.8万元及399.84万元，实用尺价分别为10,233元及10,494元。两个单位面积相差11方尺，具铁路概念的新港城的两房叫价高新盘18%至21%。

间隔方面，新港城户型多元化，间隔有吕字厅、日字厅、方形厅及眼镜房等户型。以Sierra Sea 1A期T3座C室两房为例，两间房间分布左右两边；新港城3期P座1室两间房间则在单位尽头，客饭厅较分明。

新港城各期中，第4期最近港铁马鞍山站，步行5分钟可达港铁站，其余期数可透过天桥接驳。屋苑设有大型购物商场，即使楼龄高，但因交通及配套较佳，依然受到用家及收租投资者的青睐。

「两房半」设储物室  间隔灵活

马鞍山区内部分私人屋苑，两房单位面积较大，500余方尺是两房间隔，但在Sierra Sea 1A期，已是「两房半」间隔，多出一个储物室，并设有窗户，可收纳杂物或作工人的睡房，灵活度高，同类间隔在二手市场的选择不多。

以翠拥华庭8座高层C室为例(见下图)，实用面积516方尺，是梗厨的两房单位，业主二手叫价600万元，实用尺价11,516元。相同面积於Sierra Sea 1A期属连储物室的「两房半」间隔，惟为开放式厨房，折实售价介乎499万元至556万元，实用尺价为9,676元至10,783元。相比之下，翠拥华庭的两房单位与Sierra Sea 1A期的「两房半」相比，新盘多一个储物室，价格相差7%至20%。

Sierra Sea1A期三房低於600万

针对换楼需求，Sierra Sea 1A期首批提供37伙三房单位，实用面积分别为526方尺、531方尺及574方尺，折实售价全部均低於600万元。如果在马鞍山区内要「5字头」找三房单位，主要分布在新港城及马鞍山中心，500余方尺有三房间隔，普遍叫价见「6字头」及「7字头」，新盘具一定竞争力。

若果本身是驾车出入，不用依赖铁路或公共交通的住户，马鞍山区不乏中低密度、三房或以上大单位，四周环境较幽静的选择。楼龄较新的有云海及峻源，楼龄约5至6年，除了分层单位、复式连花园、复式连天台之外，亦有独立洋房间隔，普遍以拥有宁静及广阔海景作卖点，适合追求空间感却不用铁路盘的买家需要。不过，需要留意屋苑是否有足够的车位。

邻近马铁大水坑站一带的马鞍山77区，多个屋苑如岚岸、天宇海、嘉华星涛湾、晓峰湾畔等，沿着海滨长廊而建，部分单位可望吐露港海景，亦有提供三房单位，但社区配套不及马鞍山市中心齐全。若锺情村屋的居住环境，邻近西沙综合项目一带以至乌溪沙站附近的乌溪沙村，都不乏村屋选择。

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偏离市中心的悠闲新社区

西沙一带尽管有优美的海景和山景，但在地理位置上偏离市中心，缺乏港铁及周边配套支持，因此整个项目需规划成「自给自足」的地带。

整个综合项目设有零售商业楼面，然而社区配套如购物、食肆、娱乐消闲、学校和医疗等设施是否充裕都需一一兼顾。有关设施能否足够应付日后以万计居民的需求，相信待陆续入伙后才见真章。

而且，整个综合地标尚在开发阶段，周边沙尘滚滚的情况应持续多年。西沙路一段长1.5公里的路段虽然已扩阔至四线，以容纳预计增加的车流量，但未来住户数目大增及假日前往康乐社区的人群，车辆疏导及交通负荷都将成为市场关注的焦点。

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