工商铺与住宅「脱鈎论」危机

香港房地产市场正陷入一场危险的认知误区，市场有不少评论将工商铺与住宅市场视为平行轨道，认为前者属资本及投资者的游戏，后者才是民生需求，这种切割式思维正在掩盖系统性风险。

当新世界发展不断出售其资产，包括去年3月份以40.2亿元出售荃湾愉景新城商场（D·PARK）及停车场全部权益，以及向母公司周大福企业出售前海周大福金融大厦北塔余下30%权益，套现逾15.5亿元，实则揭示出工商铺市场正处於水深火热的环境。

 

香港商业地产正经历结构性转型，中环甲级写字楼空置率突破10%创历史新高，而旺角商铺租金亦较2013年峰值暴跌65%。这些数据背后是跨境电商重构零售生态、跨国企业区域布局调整的时代巨变。金融管理局数据显示，2023年工商物业抵押贷款违约率较五年前激增三倍，迫使银行将非住宅物业估值下调20-30%，这直接掐断开发商的再融资管道。开发商以优质住宅用地作为工商项目贷款的交叉抵押已成行业惯例，而银行对工商物业的估值重挫，必然牵连捆绑抵押的住宅用地价值，形成担保品价值螺旋式下跌的恶性循环。

 

中小型开发商的财务报表揭开残酷现实。截至2023年底，20亿港元市值以下地产商的平均速动比率跌破0.5，流动负债较现金储备高出逾两倍。这迫使他们在工厦活化项目与住宅推盘之间作出残酷选择，如资本策略地产宁可牺牲豪宅项目的利润空间加速套现，也要维持现金流周转。

 

另一方面，银行的风险管控也形成致命绞索。滙丰与中银已将工商物业贷款成数降至估值40%，且要求开发商对抵押资产价值波动进行现金补差。这种机制迫使业主在市场低谷时贱价抛售。近期观塘工厦成交价较估值折让35%的案例，实为维持银行融资的无奈之举。

 

在住宅市场，开发商被迫采用「现金流优先」策略。新世界最新推出的北角住宅项目定价较同区新楼低10%，表面上是促销手段，实质是通过牺牲毛利换取快速回款以应对交叉担保压力。这种定价策略正在重塑市场预期，形成新楼定价对二手市场的价格造成压力。二手业主只能再减价争夺客源，又再造成一个恶性循环。

 

当市场仍在争论工商铺与住宅市场的关联性时，资本市场已用真金白银给出答案：恒生地产分类指数与工商物业REITs走势相关性达0.82。香港房地产市场正面临三十年来最严峻的价值链重构，唯有正视不同物业市场的系统性连结，才能在这场楼市寒冬中找到破局之路。香港若要振兴楼市，必须有更多破格的思维及政策，不妨考虑善用大量空置的工商物业去满足市场的需求，例如数据中心、学生宿舍、劏房户的临时居所等等。

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