白居二如何获批「930」按揭?

新一轮「白表居屋第二市场计划」（白居二）已接受申请，在6,000个配额中，有1,500个属於新增的「青年计划(白居二)」配额，拨予40岁以下的青年家庭或单人申请。

自去年白居二优化政策推出后，居屋单位的按揭保证期由30年延至50年；现时白居二买家的按揭配套可达「930」(i.e. 9成按揭、30年还款期)。

居屋按揭保证期延至50年后，大大改善了过往尤其较高龄单位的按揭配套，银行批足9成(白表)/ 9成半按揭(绿表)及30年还款期之居二单位因而明显增多，买家在居二市场有更多实际可选择之单位。基於按揭保证期延长，根据一些银行的审批准则，白表买家若购买首次转让日期距今(很多时等同楼龄，故以下简称楼龄)不超於30年至34年之居屋单位，可获银行批出高达9成按揭及30年还款期 (绿表买家则以不超於30年至32年楼龄可获批高达9成半按揭)；对比过往多以楼龄不超於20年作为分界线，现时市场上增多了不少楼盘选择，让买家可获批足「930」按揭配套。

若楼龄超於30多年，一些银行会以「摇摇板」形式去计算按揭成数及还款期，即是买家可选择较高的按揭成数但较短之还款期，又或较长的还款期但较低之按揭成数，例如楼龄已达35年的居屋单位，白表买家若选择9成按揭，还款期便降至26年，又或可选择长达30年之还款期，但按揭成数则降至8成半。一些银行可接纳楼龄达40年至43年之居屋仍可承造高达8成按揭及30年还款期，楼龄再高一点的话，还款期则会逐步缩短，而楼龄超过50年的居屋单位，由於按揭保证期已过，银行会以私楼准则去审批按揭贷款。

用家应注意现时银行之间审批居屋按揭成数及还款期的方式不尽相同，有些银行并非如上述之计法，而是直接以按揭保证期减去居屋楼龄/首次转让日期计算按揭年期。由於在首40年保证期，房委会可提供高达9成(白表)或9成半(绿表)按揭的保证；而在40年以后至50年，则提供高达8成按揭的保证；以20年楼龄之居屋单位为例，有些银行便将40年保证期减去20年，计出若造9成按揭之还款期为20年，又或以30年楼龄居屋单位为例，若造8成按揭，便将50年保证期减去30年，计出还款期长达20年。

银行之间对於资助性房屋的审批准则有所不同，若要取得最合意的按揭配套，入市前宜先作查询。若基於楼龄或按揭保证期问题仍未能获批所需按揭成数，现亦可选择透过按揭保险计划申请高成数按揭，下期再谈。

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