梁振英与施永青 供应量定义之争

近期，前特首梁振英与中原集团创办人施永青就「住宅供应量」的定义展开激烈辩论，核心在於「落成量」是否等同「实际供应量」。施永青主张，供应量应仅计算当年完成建设并取得入伙纸的单位（即落成量），沿用差估署半世纪前的统计方式，否则将未售货尾及未竣工的楼花纳入供应量，会形成供应充足的错觉。

梁振英则反驳，政府统计的「未来3至4年供应量」包含货尾、建筑中单位及熟地项目（共10.7万个单位），更能反映市场可售资源，若仅计算落成量将低估实际供应潜力。这场争论凸显供应量数据的解读差异，直接影响市场对供需平衡的判断－若供应被高估，楼价下跌压力可能被低估；反之则加剧市民对「供不应求」的焦虑。

 

香港住宅供应长期滞后於需求，成为推高楼价的结构性因素。2003-2012年间私楼年均落成量仅1.5万个，低於1997年前的2.5万个。虽《长远房屋策略》目标10年供应47万个单位（私楼占40%），但土地开发争议如填海延误，导致执行困难，至2021年私楼年均落成量仅微升至1.88万个；公营房屋轮候时间长达5.3年，迫使低收入家庭转向劏房（2021年达10.8万户），间接推高私楼租金与需求。

 

事实上需求端的增长不仅源於人口总量，更受结构性因素驱动。香港人口持续增加，单程证移民、回流港人及「高才通」等人才计划引入的内地专业人士，将推高住房需求。同时，单人住户比例上升（2022年占比显着），进一步放大单位需求。另外，香港人均居住面积中位数仅16平方米，远低於亚洲主要城市（如新加坡35平方米）。狭窄环境迫使家庭在经济改善后追求更大空间，形成持续的「升级需求」。

 

2021年楼价见顶了，市场进入调整期，未来五年的供应及需求变化如何？政府声称未来3至4年供应量达10.7万个单位（年均约2.7万），但施永青质疑此数据包含货尾与未落成楼花，实际有效供应可能低於预期。笔者估计头三年实际每年约有2.5万个单位，后两年则减少至每年1.5万个，平均每年约2.1万个单位。

 

至於需求端则受香港及国内经济放缓影响，可能会削弱购买力。而美联储降息周期若持续，将降低供楼成本，刺激需求。另外内地人才计划如「高才通」，预计在2-3年后会转化为购房需求。如果政策放宽，令资金更易转至香港置业，就会刺激大量需求，当中存在变数仍有很多。

 

梁施之争表面是统计口径之辩，实质反映香港楼市深层矛盾－供应长期滞后，情况虽然稍有改善，但供应仍存在很大的缺口。楼市在未来五年，大跌的机会微乎其微，只要需求端一旦改善及信心恢复，楼价又会再展升浪。

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