借款人变抵押人 私贷在身仍获批足按揭

引用笔者公司的真实个案，买家是一名家庭主妇，买入一个楼价约$700万之物业单位，准备申请7成按揭贷款，由丈夫作为担保人，丈夫的入息约$50,000，没有任何其他贷款，入息水平足够通过供款要求。

现行供款占入息比率(DSR)上限为50%，以7成按揭、30还款期及现时按息3.5%计，最低月入要求为$44,007，按丈夫入息计之供款占入息比率为44%。然而，在审批程中，银行发现买家有一笔私人贷款在身，每月还款额$10,000，由於DSR以每月总债务供款占入息计算，连同私贷及按揭还款额计算DSR，月入要求提高至$64,007，丈夫的入息水平变为超出DSR上限，未可获批按揭。

既然问题出自私人贷款，最简单解决方法自必然是清还全数私贷，但有时候买家未必可一下子清还贷款，又或不希望因提早还款而产生罚息，加重财务负担。按揭顾问了解客户情况后，为客户提议一个两全其美之方法，无需提早清还私贷并获银行批出有关物业按揭贷款。按揭顾问为买家配对一家在此方面审批弹性较大的银行，在按揭申请之安排中，买家可仅作为按揭人/抵押人身份(Mortgagor)，丈夫则作为借款人(Borrower)，好处是买家以业主身份将物业抵押予银行，而丈夫则作为借取按揭贷款的人，承担负责还款，若银行接纳将身份分开，便可以单一根据借款人(Borrower)的入息及债务状况计算供款占入息比率，而无需计算买家作为按揭人的债务，那麽，上述私人贷款就不用计算在供款占入息比率，丈夫的入息已符合供款要求，最终获银行成功批出按揭贷款，买家亦无需提早清还私贷。

上文提及按揭人/抵押人(Mortgagor)、借款人(Borrower)及担保人(Guarantor)，均是按揭申请涉及之不同身份，当中分别为何? 按揭人/抵押人(Mortgagor)是将物业抵押予银行换取按揭贷款的人，所以按揭人/抵押人必须是拥有单位业权的业主。一旦有拖欠无力偿还按揭的情况，按揭人亦已同意银行有权将抵押物业变卖偿债。借款人(Borrower)是按揭借贷的人，承担负责还款，而担保人(Guarantor)就是为按揭还款提供担保的人，一旦借款人拖欠款项，担保人便要承担责任负责还款。

不少银行要求业主同时作为按揭人/抵押人(Mortgagor)及借款人(Borrower)身份，正如以上个案，如涉及的人多於一位，有关入息及债务状况都会一并计算。然而，有些银行并没一定要求业主须作为借款人(Borrower)身份，在审批上便可出现以上个案提及之弹性；但留意，在此安排下，即使业主只作为按揭人/抵押人未需计算其入息与债务，但银行仍会查阅业主的信贷报告及银行户口月结单以作评估，例如发现业主有私贷在身兼信贷评分甚低，而借款人的入息水平仅刚刚符合要求，银行有机会要求还款能力方面之额外证明。

而借款人(Borrower)却不一定是物业的业主，可能只是按揭申请中主要出示还款能力并承担还款责任的人，例子是子女买楼给父母居住，父母是业主及按揭人，由於父母已退休，由子女作为借款人提供入息证明并负责供楼。在按揭贷款中，三个身份不一定同时存在，当借款人已有足够还款能力符合供款要求，便无需要加上担保人。

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