2025港息前瞻 (下)

现时按息主要是3.5%，此水平已明显低於30年平均按息4.09%，今年减息周期延续，息率走势将会如何?

 

美息方面，2024年美国减息共达1厘，今年减息步伐或将减速，但减息周期或延续至2027年。由於市场普遍认为美国新总统的经济政策或令通胀回落速度受阻，今年美国减息步伐或放慢；然而，美国经过对上之激进加息期后，现时美息处於减息期初段仍处高水平，若高息持续将影响现时经济，预料美国减息期仍会持续，美息仍需进行向下调整，但减息步伐受通胀走势、就业及经济数据变化而影响，今年美国进一步减息幅度料介乎半厘至1厘，美息将回落至3厘多水平。

至於港息，基於本港对上一次加息周期(2022年至2023年期间)港P加幅明显少於美息，美息加逾5厘，港P仅加0.875厘，故此是次减息周期港P减幅将会少於美息；简单来说即是P加息时加不多，减息时亦减不多，是次港P不会在美国每次减息均会下调。银行去年提速减P累达0.625厘后，预期今年P减幅尚余0.25厘，今年美国将继续减息而港P将会进一步下调0.25厘后完成减P周期，届时港按息将减至3.25%。港P完成减息周期后，接下来本港按息会否进一步回落将视乎拆息回落幅度。按照现时H按封顶息率水平，1个月拆息需跌至低於2.2%，按息方可跌穿封顶息率而下降，最近拆息开始回落至近4%水平但与2.2%仍有较大距离。若今年拆息能逐步回落，银行资金成本降低或可推动银行下调按揭计划息率，令市场按息进一步下跌。在对上一次加息周期实际按息加幅共2.625厘，当中不只因为银行加P，而是结合拆息上升、及银行上调按揭计划息率，故此今年整体按息变化亦会因应几方面包括P减幅、拆息回落走势及银行按揭计划息率变化而出现调整。

息率下跌，除了令业主减轻供款负担，亦令「转租为买」的诱因增加。近年楼价与租金走势背驰，租金回报平均已升至3.5%，部份更达4%以上，对比现时按息3.5%，以平均按揭成数6成计，「供平过租」已普遍出现。若以银行按揭成数上限7成计算，市场上「供平过租」之个案亦已进一步增加，随着今年按息继续有机会再向下调整，「供平过租」将会是更普遍的现象，加上楼价见底回升势头趋稳，料可吸引更多住屋需求人士倾向转租为买。

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