资金周转 物业套现VS私贷、税贷 (下)
日期：2024-12-30
至於物业套现，由於物业价值动辄几百万或以上，若有足够水位，透过物业可套取的贷款额一般较高。最近一些屋苑单位估值回升，加上楼按放宽令$3,000万以上物业的按揭成数同样高达7成，不少单位的转按套现水位有所增加。
例如一个港岛贝沙湾之四房单位，尚余按揭额约$1,500万，10月初单位估值为$3,300万，现时估值回升近5%至$3,450万，以往可造按揭高达6成，现时以高达7成按揭计，可借按揭金额由$1,980万增至$2,415万，透过转按可套现金额由$480万增至$915万。物业套现之还款期可长达20年至30年不等，拉长还款期可减轻每月还款负担；但要留意，以转按或加按形式之物业套现一般设有两年罚息期，若只用作数个月的短期周转未必适合。由於物业套现属於有抵押按揭贷款，当中涉及审批、重新办理按揭契约及律师楼手续，对比私贷，承办手续所需时间较长，一般需一个多月时间，若急需资金周转，未必适合透过物业套现紧急贷款。转按物业套现亦会涉及律师费支出，若银行提供转按现金回赠，或可用作抵销有关支出。
今年十月中楼按进一步全放宽后，借款人申请物业套现后，其后若决定再买楼申请第二套房按揭，现已没有二套房按揭减低按揭成数规限，若有足够还款能力，按揭成数仍可与首套房一样高达7成。另一点要留意，申请按揭或私贷，银行或贷款公司都需要确定借款人有足够还款能力，都会衡量供款占入息比率，所以借取私人贷款不等於对按揭申请没有影响，私人贷款亦属於债务，若申请按揭贷款时有私贷在身，有关私贷及按揭还款额亦须一并计入每月供款占入息比率。由於私人贷款还款期较短，每月还款额往往较大，在往后申请按揭时，较易令供款占入息比率爆煲，影响银行按揭批核。
例如借款人计划买入一个$1,000万之单位，月入$80,000，按照目前按息及30年还款期计，他可获批足7成按揭$700万贷款，月供$31,433，供款占入息比率约39%；但若然他已有$40万私人贷款在身，正在分24个月清还，每月还款额约$17,300，银行计算借款人之每月债务供款便由上述$3万多增至按近$5万，DSR因此爆煲未能获批上述按揭，可借按揭成数降至5成。很多时，银行会建议按揭申请人先清还其私人贷款，以作为较简单的拆解方法，但这便要视乎申请人是否有足够资金作出此安排。
物业套现与私人贷款各有利弊，借款人宜先衡量自身状况而选择。
