拆解建期楼花买家获高达8成按揭之特别安排
日期：2024-12-07
日前金管局公布推出一次性特别安排，若属於2021至2023年选择了建筑期付款的自用楼花买家，现因估值下跌而影响批不足按揭成数，可向银行申请提高按揭成数至高达8成，供款占入息比率上限亦提高至60%。
楼价自2021年高位逐步下跌约27%，而2021年至2023年期内选用建筑期的楼花买家，若现时到期申请按揭上会，或因楼价已下跌一定幅度而出现估价不足，由於银行计算按揭成数以楼价及估值之低者为准，当估值下跌，意味实质按揭成数下降，买家需增加首期差额方可上会；若果买家未有足够额外资金补付首期，便有机会面临违约挞订之风险。今次的特别安排是对症下药，有效帮助买家以提高按揭金额来填补因估价不足而令按揭额下跌的差额，帮助楼花买家面对估值不足仍可就提高按揭成数而无需补付首期又或减少首期差额负担而顺利上会，避免因挞订而捐失大额订金又或潜在被追讨差价的风险。
物业估值下跌15%例子 提高按揭成数填补贷款额下跌差额
根据现况，现时将会到期上会的楼花项目主要集中在2022年至2023年推出之楼盘，以2022年推售之数个一手新楼盘为例，现时估值对比成交价下跌约15%，例如买家於2022年以$1,600万买入一手楼花单位，现时估值下跌15%至$1,360万，以7成按揭计, 可获批按揭金额由$1120万降至$952万，买家须补首期差额$168万，若未能解决首期差额或面临挞订风险；现透过特别安排获银行进一步提升按揭成数至8成，买家获批按额额增至$1,088万，首期差额由过百万减至$32万，买家无需面对补付大额首期差额的问题。同时供款占入息比率上限提高至60%，更易符合供款要求。
与7成按揭作对比，在特别安排下，有关期内楼花买家之物业估值若下跌幅度不多於12.5%，若获银行提高按揭成数至8成后，楼花买家可以无须补付首期差额而上会。有人担心，对於估价跌幅较大的楼花，又或投资物业买家，仍然难以顺利上会；有一点可留意，政府自2023年7月始放宽$1,500万或以下物业之按揭成数上限至7成，早於此之按揭成数仍以5成至6成为主，当时买家一般是预备4成至5成首期，故此楼按上限逐步以至全面放宽至7成，尽管估值有所下跌，但由於按揭成数由5成至6成跳至7成，实际上笔者接触的客户占不少比例已可应付成功上会。而在今年2月楼市撤辣前，市场上投资物业买卖比例亦较低。
选用是次特别安排注意事项
今次特别安排可有效帮助近年楼花买家较易顺利上会，需留意有关安排只限自用物业申请，而由於银行对於有关个案之按揭成数由7成提高至8成，需提供较高成数按揭，在没有按揭保险下相对地提高了信贷风险，故此不排除银行或会因应风险而上调有关个案之息率，申请人可衡量及了解不同银行之做法。幸而银行支持有关帮助措施，据悉有大型银行已表示不会就特别安排上调息率，用家可因而受惠。此外，银行之间对楼盘的估值或有差幅，申请人可先行比较，若估值可拉高一点，最终免补首期差额而顺利上会的机会亦较高。亦有指合资格之买家可透过选用这项安排而无需使用按保计划从而节省保费，需留意，由於此项安排原意帮助有实际困难用家，故此只限申请按揭时之物业估价低於成交价；而用家应以银行最终批出之息率一并衡量，由於现时按保计划之保费已降至主要介乎1%-2.5%，用家亦可享有全期银行低息计划，若然特别安排下之息率较高，那就未必等同较化算；反之若息率一致而所需要之按揭成数合适，那就省了保费。
一手楼盘选用建期或即供付款方式各有利弊，然而，楼花买家若希望避免日后楼价波动而上会时可能出现估值不足之风险，便可考虑选用即供付款方法以降低风险，基於即供方式以当前估值即时申请楼花上会，买家在短期内完成交易及上会并开始供楼，单位落成时不会受楼价调整而受影响。
