新盤貨尾創歷史新低

政府不斷向市民宣傳未來新屋供應多，未來三到四年內，有7.8萬伙。這是不爭的事實，但卻單看供應，沒有提及需求。如果供應和需求一起看，視野較全面，觀點亦較客觀。不會如傳媒般起哄，不斷反覆強調單一的觀點，把有限供應當作龐大供應。

樓市是否供應過多，要看需求。需求大，供應雖加，卻可以供不應求。相反，需求少，供應雖減，仍然可以供過於求。供應容易計算，基本的大學專業訓練便可以勝任。但需求卻難以定斷，不是單純人口計算，還有投資、心理及社會……等因素。

需求難準確估算，但仍然可以觀察得到。最容易又直接的辦法，就是看新盤餘貨數字。所謂新盤餘貨，即俗稱貨尾。貨尾累積多，即需求追不上供應。相反，貨尾少，即需求大於供應。再次強調是貨尾，不是傳媒強調的新盤銷售統計。

根據中原地產統計，2015年第2季，新盤貨尾5174個，按季減少790個。數字創歷史新低，兼連續六個季度下跌。明顯是需求大過供應，難怪樓價持續上升。