2016年樓市調整

2016年首個交易日，中港股市顯著下跌，上海A股跌停板，港股市跌近六百點，算是開黑盤。相反，香港樓市於元旦長假期內，十大屋苑二手買賣較聖誕長假，增加一倍，算是有個好開始。

各路英雄均不看好今年香港樓市，特別是中小型住宅，以為樓市升得太高，超過負擔能力，終極爆煲。事實上卻非如此，樓市仍然相當健康。中小型住宅以用家主導，過去一年，由上車客帶動。買家按揭申請，又要經過金管局壓力測試。以申請時按息為準，再加三厘利息。仍然沒有超過家庭月入六成，才會批准。

請問美國能否在短期內加三厘利息嗎？如果不能，又如何爆煲呢？過去幾年上車的用家，不會為了加息一厘到二厘，而嚇破膽，鬥快沽樓。相反，過去幾年加薪不俗，平均4%到5%。今年加薪較預期差，平均加薪亦有4%。年年有加薪，而按息卻從未上升，供樓負擔能力只會增加，不會削弱。

去年第四季樓價下調，乃因應本地經濟增長放緩。市民普遍預期今年經濟增長持續放緩，但非衰退。又預期加薪幅度遜於去年，卻非減薪。打工仔直接反應是削減支出，包括房租、奢侈品、旅遊等開支。所以租金開始下調，有需要的買家，選擇觀望，先租再買，又令樓價下調。

2016年樓市調整，適應經濟和收入增長放緩，並非轉勢向下。待樓價和租金調整完成，有能力的買家又會入市。