居屋仍要市值補價

林鄭特首所謂的新政策，居屋售價跟市值脫勾，只不過是一個語言藝術。新政策只不過讓居屋恒常地以大幅度低於市值折扣售樓，買家仍然要以折扣率向政府補價。即補回市值，才能自由轉售。最終，買家仍然受制於市值，居屋補回掛勾的市值，才可以贖回完整業權。

新居屋所以能夠大平賣，因為修改折扣率計算方法。原先以白表家庭入息上限來量度負擔能力，往後改為「非業主住戶家庭收入中位數」來量度。後者3.95萬元，明顯低於前者的5.70萬元。以較低標準來量度，令居屋售價「恒常化」偏低。由原先市值七折，降至市值五二折。

居屋售價均為市值五二折，並非所有居屋均按照負擔能力來定價。如果用此原則，所有居屋售價均全無差異。但事實上，不同地區居屋，有不同售價，只不過劃一折扣率。而不同地區居屋售價不同，因為有「評定市值」。每個居屋項目均要評定市值，不是跟市值無關。

更重要是居屋補地價制度並沒有取消。居屋補地價即補回市值。而市值是根據折扣率來補回，即折扣率愈低，補價率愈高。折扣率70%，補30%；折扣率52%，補48%。而補地價是以補價當天的評定市值，而非賣出當天的評定市值。如果十年市值升十倍，同一折扣率，補價升十倍。舉例，五折居屋售50萬元，即時補地價亦是50萬元。十年後升值十倍，市值1000萬元，補地價是500萬元。