批核過程大解剖 ─ 抵押品分析

相 信 很 多 買 樓 人 士 都 經 歷 過 ， 銀 行 宣 傳 廣 告 中 明 明 推 廣 按 揭 利 率 可 低 至 「 P-2.75%」 ﹝ “ 最 優 惠 利 率 ” 減 2.75%﹞ ， 但 批 出 來 的 結 果 卻 只 得 「 P-1.65%」 ， 有 些 人 甚 至 不 獲 銀 行 批 核 ， 需 臨 時 找 其 他 批 核 較 寬 鬆 的 財 務 機 構 幫 助 ， 結 果 要 迫 於 無 奈 接 受 「 P-0.5%」 才 可 以 趕 及 樓 宇 買 賣 成 交 限 期 前 完 成 交 易 。 究 竟 ， 銀 行 是 憑 甚 麼 去 決 定 批 核 呢 ？ 何 解 批 出 之 條 款 又 會 各 有 不 同 ？

基 本 原 則

所 有 生 意 人 都 會 有 個 共 同 的 基 本 要 求 ： 「 風 險 與 回 報 永 遠 要 成 正 比 」 。 所 謂 「 富 貴 險 中 求 」 亦 基 於 此 原 則 。 何 解 批 出 之 按 揭 利 率 會 比 推 廣 價 高 ？ 究 其 原 因 就 是 該 按 揭 貸 款 之 風 險 比 其 他 按 揭 貸 款 者 高 ， 基 此 ， 銀 行 需 要 得 到 更 大 的 回 報 才 肯 承 擔 其 風 險 。 由 於 每 間 銀 行 對 風 險 承 擔 的 極 限 都 會 有 所 不 同 ， 因 此 會 有 「 獲 這 間 銀 行 批 核 ， 但 被 那 間 銀 行 否 決 」 的 情 況 發 生 。

風 險 因 素 ─ 抵 押 品

按 揭 貸 款 本 為 「 有 抵 押 貸 款 」 ， 因 此 ， 在 批 核 過 程 中 ， 最 關 鍵 的 就 是 「 抵 押 品 」 ， 即 有 關 之 按 揭 物 業 。 在 這 方 面 而 言 ， 銀 行 最 關 注 的 有 三 大 要 點 ：

一 、 按 揭 成 數 ﹝ Loan-To-Valuation Ratio, 又 稱 LTV﹞

按 揭 貸 款 作 為 「 有 抵 押 貸 款 」 ， 意 思 指 借 款 人 無 法 償 還 貸 款 時 ， 銀 行 有 權 變 賣 相 關 按 揭 物 業 以 “ 清 數 ” 。 為 此 ， LTV越 低 ， 銀 行 賣 樓 後 可 全 數 取 回 人 客 欠 款 ﹝ 連 同 累 積 拖 欠 利 息 ﹞ 之 機 會 自 然 大 ； 反 之 ， LTV越 高 之 按 揭 貸 款 ， 風 險 便 越 高 ， 於 是 市 面 上 LTV70%以 上 之 按 揭 貸 款 ， 其 按 揭 保 險 費 ﹝ 或 手 績 費 ﹞ 亦 會 相 對 地 貴 ， 而 批 出 機 會 亦 較 LTV低 之 按 揭 貸 款 難 。

二 、 樓 宇 有 否 違 反 建 築 物 條 例

由 於 買 賣 物 業 時 ， 必 須 先 將 有 關 物 業 之 “ 押 記 令 ” 清 除 ， 方 可 順 利 成 交 ， 而 當 中 之 「 勘 查 令 」 、 「 修 葺 令 」 或 「 拆 卸 令 」 所 牽 涉 的 金 額 其 實 可 大 可 小 ， 銀 行 絕 對 擔 心 萬 一 要 收 回 抵 押 品 後 也 會 得 不 償 失 。 基 此 ， 銀 行 要 批 出 註 有 上 述 “ 押 記 令 ” 物 業 之 按 揭 貸 款 時 ， 按 揭 利 率 或 會 相 對 較 高 ， 銀 行 亦 會 要 求 借 款 人 多 簽 一 份 「 承 諾 書 」 ﹝ Undertaking﹞ ， 以 承 擔 涉 及 日 後 清 除 有 關 “ 押 記 令 ” 之 使 費 。

三 、 物 業 用 途

一 般 而 言 ， 倘 若 按 揭 物 業 是 借 款 人 自 住 的 ， 銀 行 大 都 相 信 人 客 會 盡 最 大 能 力 準 時 還 款 ， 因 為 萬 一 銀 行 收 樓 ， 借 款 人 一 家 大 細 便 無 家 可 歸 了 ， 多 少 有 點 阻 嚇 作 用 。 反 之 ， 若 該 物 業 是 用 來 出 租 ， 銀 行 便 會 失 去 相 關 信 心 保 障 ， 與 此 同 時 ， 銀 行 執 行 收 樓 時 更 會 受 有 關 租 約 所 約 束 ， 基 此 ， 非 自 用 之 物 業 ， 其 按 揭 貸 款 之 批 核 會 較 困 難 ， 而 相 關 之 按 揭 利 率 亦 會 較 高 。

(《 疏 財 雜 》 文 章 同 時 轉 載 於 《 經 濟 一 週 》 )

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