細談樓花撻訂

近 期 一 手 物 業 市 場 上 不 斷 籠 罩 著 撻 訂 的 陰 影 ， 究 竟 社 會 是 否 已 牽 起 了 撻 訂 潮 呢 ？ 其 實 非 也 ！ 最 近 多 了 些 撻 訂 新 聞 ， 主 要 是 因 為 發 展 商 售 樓 成 交 之 透 明 度 提 高 了 ， 個 別 選 用 「 建 築 期 付 款 」 之 單 位 ， 於 入 伙 前 未 能 找 到 銀 行 敍 造 按 揭 (俗 稱 「 上 會 」 )而 無 法 成 交 之 個 案 ， 根 本 一 直 有 存 在 ， 一 點 也 不 稀 奇 。 事 實 上 ， 以 往 發 展 商 不 想 公 開 有 關 個 案 ， 傳 媒 亦 無 興 趣 報 導 ， 故 大 眾 對 此 認 識 不 多 。 今 次 不 妨 談 談 樓 花 按 揭 ， 讓 大 眾 瞭 解 箇 中 原 因 。

樓 花 特 色

所 謂 樓 花 是 指 物 業 在 未 完 成 建 築 時 ， 有 關 單 位 已 經 推 出 市 場 出 售 。 對 發 展 商 而 言 ， 預 售 樓 花 有 助 籌 集 資 金 ， 支 付 建 築 成 本 ， 而 置 業 人 仕 則 可 在 市 場 預 先 購 入 心 水 單 位 。

一 般 購 買 樓 花 的 付 款 方 法 可 分 為 兩 大 類 ： 一 類 稱 為 「 即 供 樓 花 」 ， 指 購 買 該 樓 花 後 即 時 「 上 會 」 ， 而 為 配 合 此 類 樓 花 買 賣 安 排 之 按 揭 貸 款 ， 稱 之 為 「 樓 花 按 揭 」 ； 另 一 類 為 「 建 築 期 付 款 」 ， 指 在 建 築 期 間 內 ， 分 段 繳 付 部 份 樓 價 ﹝ 總 數 通 常 為 樓 價 15-30%﹞ ， 直 至 入 伙 時 才 正 式 「 上 會 」 。

過 往 選 擇 「 即 供 樓 花 」 付 款 計 劃 之 樓 價 ， 會 比 「 建 築 期 付 款 」 者 便 宜 ， 兩 者 之 差 異 其 實 相 等 於 「 即 供 樓 花 」 因 提 早 上 會 而 多 付 之 利 息 。 但 時 至 今 日 ， 由 於 息 口 還 遠 低 於 以 前 ， 兩 者 之 樓 價 不 但 沒 有 太 大 分 別 ， 發 展 商 更 提 供 「 暫 緩 供 息 」 或 「 免 息 免 供 」 等 層 出 不 窮 的 優 惠 來 吸 引 買 家 。

撻 訂 原 因

由 於 樓 花 之 入 伙 期 一 般 較 預 售 期 遲 6-18個 月 ， 採 用 「 即 供 樓 花 」 之 買 家 因 為 已 辦 妥 按 揭 並 完 成 樓 花 買 賣 ， 故 期 間 發 生 任 何 事 故 ， 祇 要 能 繼 續 供 樓 ， 根 本 不 存 在 「 撻 訂 」 問 題 。 但 採 用 「 建 築 期 付 款 」 之 買 家 ， 由 於 收 樓 時 未 能 「 上 會 」 ， 所 以 才 迫 於 無 奈 要 撻 訂 。 然 而 ， 未 能 「 上 會 」 的 原 因 不 外 乎 以 下 三 點 ：

一 、 估 不 到 價

建 築 期 越 長 ， 樓 價 的 變 數 越 大 ， 萬 一 入 伙 前 樓 價 跌 幅 越 10%， 便 容 易 變 成 估 不 到 價 。 此 外 ， 「 摸 貨 」 牽 涉 的 買 家 越 多 ， 成 交 價 與 市 價 的 距 離 亦 會 越 遠 ， 炒 家 的 加 入 會 使 估 不 到 價 的 情 況 更 趨 嚴 重 。

二 、 批 核 嚴 謹 了

近 來 市 場 上 以 九 成 或 以 上 之 借 貸 為 主 ， 由 於 按 揭 成 數 高 了 ， 相 對 風 險 自 然 增 加 ， 故 批 核 也 會 較 為 嚴 謹 ， 買 家 未 能 「 上 會 」 的 機 會 亦 容 易 較 過 往 為 高 。

三 、 買 家 經 濟 狀 況 變 差

不 少 買 樓 人 仕 ﹝ 不 論 投 資 或 自 住 ﹞ ， 都 會 因 為 個 人 經 濟 狀 況 好 轉 ﹝ 如 投 資 賺 了 錢 、 公 司 賺 大 錢 發 放 可 觀 花 紅 、 人 工 顯 著 增 加 等 ﹞ ， 所 以 才 置 業 保 值 ， 然 而 ， 經 濟 環 境 一 定 會 有 波 動 ， 倘 若 入 伙 前 巧 遇 經 濟 蕭 條 ， 而 自 身 之 信 貸 條 件 又 轉 弱 (如 失 業 、 減 薪 、 甚 或 已 有 過 多 之 借 貸 )， 不 能 「 上 會 」 的 機 會 便 大 大 增 加 。

有 賺 有 蝕

過 往 不 少 採 用 「 建 築 期 付 款 」 之 買 家 ， 於 升 市 時 未 入 伙 即 轉 售 單 位 圖 利 ， 由 於 單 位 未 經 「 上 會 」 ， 故 毋 須 支 付 任 何 銀 行 利 息 及 提 前 還 款 罰 息 等 費 用 ， 賺 錢 容 易 。 另 方 面 ， 當 樓 市 偏 弱 ， 又 或 買 家 之 信 貸 條 件 有 變 時 ， 往 往 因 估 不 到 價 而 借 不 足 按 揭 貸 款 ， 又 或 根 本 找 不 到 銀 行 「 上 會 」 而 被 迫 撻 訂 ， 故 選 用 「 建 築 期 付 款 」 ， 對 置 業 人 仕 而 言 ， 其 實 有 一 定 之 風 險 ！

(《 疏 財 雜 》 文 章 同 時 轉 載 於 《 經 濟 一 週 》 )

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