＂P減3.25%＂之「獨家」按揭可行嗎？

日期：2006-08-18

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＂ P減 3.25%＂ 之「獨家」按揭可行嗎 ?

近日有發展商高調邀請銀行為其新盤提供全期＂ P減 3.25%＂按揭優惠，並聲言銀行可以獨家取得 10億按揭生意。雖然創意甚佳，但筆者預計銀行界對此計劃之反應不會熱烈。

低無可低

現時，市面上各銀行透過傳媒公佈其最新敍造按揭之息率，主流分類如下 ﹕

1. 以最優惠利率 (下稱＂ P＂ )為 8%之銀行，其按揭息率為全期＂ P減 2.75%＂水平；

2. 以 P為 8.25%之銀行 ﹕

(a)較大型者其按揭息率為＂首兩年 P減 3.15%，其後全期為 P減 2.8%＂水平 ﹔

(b)其他中小型之銀行，按揭息率均為全期＂ P減 3%＂水平。

其實，上述之按揭息率已算是非常優惠，根據 2006年 8月 4日之＂ 6個月銀行同業拆息＂ (6 months HIBOR)為 4.48%，與銀行敍造之按揭息率相減後，銀行長線只能賺取 0.72%至 0.77%息差水平，可見銀行只有微利可圖。

拒絕有因

由於發展商要求銀行提出之息口實在太低，筆者相信兩大銀行，由於其 P已為市場上較低之 8%，故現階段無可能再推出＂ P減 3.25%＂之按揭計劃 ﹔ 至於其他採用 P為 8.25%之銀行，倘真的推出＂ P減 3.25%＂之計劃，其實際按揭息率為 5%，減去如上述之 6個月 HIBOR 4.48%為資金成本，所賺息差祇得 0.52%，亦非理想之收益，事關市場上以 HIBOR為基準之產品，其按揭息率一般為＂ HIBOR加 0.7%至 0.8%＂，意味着業界希望取得之按揭息差利潤最低為 0.7%。

以現時環境來看，銀行界並不想惡性競爭，觀乎她們最近推出的產品也只作首兩年減息，明顯地，她們並不想再推出全期低息按揭，而在另一方面，香港金融管理管亦不想銀行界無利可圖，她希望銀行界有合理盈利，以使香港金融體系有穩健之發展。

即使真的有銀行願意以如此幅度之減息來吸納按揭客戶，相信亦不會高調進行，因為其現有之客戶必然會提出減息之要求，屆時減息銀行之整體按揭貸款組合，其息差收益可能會導致大幅下降，得不償失。故筆者以為部份銀行，儘管在吸納業務之角度真有興趣參與發展商之減息計劃，但亦不想公開被「擺上枱」而面對客戶、同業及監管機構之壓力。

「獨家」按揭難成

是次發展商聲言銀行可取得「獨家」 10億按揭，在吸納業務而言，確實十分吸引，但事實根本沒有可能發生的。由於發展商根本無權控制買家選用哪一間銀行，買家可根據自己之喜好而選用銀行。另方面，由於「獨家」銀行不代表會百分之一百批出按揭，如果日後出現未能批出客戶申請之貸款，屆時發展商又如何處理客戶之「撻訂」呢 ﹖ 其實較為可行的不外是選用多間銀行參與，但 10億生意就必須被瓜分，而對銀行之吸引力自然又會大打折扣。

基於上述分析，結論是發展商可謂創意十足，但相信這僅是綽頭而已 ﹗

(《疏財雜》文章同時轉載於《經濟一週》 )

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