人民幣按揭 短期不會在港興行

人 民 幣 不 斷 升 值 ， 對 香 港 之 民 生 及 樓 市 有 深 遠 之 影 響 ； 至 於 人 民 幣 按 揭 會 否 因 此 在 港 應 運 而 生 ， 則 屬 兩 碼 子 之 事 。

人 民 幣 按 揭 之 發 展

假 設 人 民 幣 維 持 強 勢 ， 進 一 步 走 向 國 際 成 為 區 內 之 主 要 貨 幣 時 ， 港 元 勢 將 被 逐 漸 「 邊 緣 化 」 ， 當 日 後 香 港 「 打 工 仔 」 收 取 人 民 幣 作 為 薪 金 之 情 況 漸 趨 普 遍 ， 人 民 幣 也 許 有 機 會 發 展 成 為 本 港 之 法 定 貨 幣 ， 而 人 民 幣 按 揭 便 會 自 然 出 現 。

由 於 這 個 演 變 及 發 展 必 須 經 歷 長 時 間 之 過 程 ， 況 且 接 納 人 民 幣 成 為 香 港 之 法 定 貨 幣 ， 當 中 必 須 顧 及 特 區 政 府 、 中 央 政 府 及 國 際 金 融 市 場 對 港 元 及 人 民 幣 之 看 法 ， 相 信 短 期 內 未 必 可 行 。

在 現 階 段 而 言 ， 人 民 幣 按 揭 實 與 一 般 外 幣 按 揭 無 異 。 過 往 香 港 亦 有 承 造 外 幣 按 揭 之 經 驗 ， 妙 處 在 於 置 業 人 士 以 港 幣 支 付 成 交 物 業 之 樓 價 ， 而 銀 行 承 造 之 按 揭 貸 款 卻 以 外 幣 誌 賬 ， 日 後 借 款 人 需 以 外 幣 供 款 。

外 幣 按 揭 產 品 推 行 成 功 與 否 之 關 鍵 ， 視 乎 有 關 外 幣 之 匯 價 及 利 率 。 一 般 而 言 ， 比 港 元 偏 弱 之 外 幣 及 /或 利 息 偏 低 之 外 幣 ， 較 容 易 成 功 在 港 發 展 外 幣 按 揭 ， 事 關 前 者 有 利 借 款 人 以 強 勢 港 元 之 收 入 ， 兌 換 較 便 宜 之 外 幣 作 每 月 之 按 揭 供 款 ； 而 後 者 所 指 乃 息 率 偏 低 之 外 幣 有 利 借 款 人 取 得 一 個 較 平 之 按 揭 息 率 。

此 外 ， 當 海 外 員 工 在 港 聚 集 一 定 數 目 而 收 入 以 其 祖 國 貨 幣 計 算 時 ， 若 他 們 有 意 在 港 置 業 ， 並 經 其 所 屬 國 家 之 貨 幣 敍 造 按 揭 貸 款 ， 在 安 排 上 會 有 助 免 卻 日 後 供 款 時 之 匯 兌 風 險 ， 多 年 前 之 日 元 及 英 鎊 按 揭 便 是 好 例 子 。

        基 此 ， 在 港 要 發 展 人 民 幣 按 揭 ， 自 然 要 問 下 列 三 個 問 題 ：

(1)    人 民 幣 對 港 元 會 否 持 續 偏 弱 ?

(2)    人 民 幣 按 揭 息 率 會 否 比 港 元 按 揭 息 率 還 要 低 ?

(3)    有 否 足 夠 以 人 民 幣 為 主 要 收 入 之 人 士 想 在 香 港 借 人 民 幣 按 揭 ?

在 人 民 幣 升 值 之 大 前 提 下 ， 問 題 (1)必 定 被 否 定 ， 而 使 用 人 民 幣 作 為 日 後 之 按 揭 供 款 ， 根 本 並 無 任 何 著 數 可 言 。 至 於 問 題 (2)， 由 於 本 港 按 揭 市 場 競 爭 激 烈 ， 一 般 之 按 揭 息 率 已 推 低 至 “ 最 優 惠 利 率 ” (P)減 2.75%至 3%之 水 平 ， 而 實 際 按 揭 息 率 僅 為 5%左 右 ， 當 中 又 有 現 金 回 贈 及 其 他 按 揭 優 惠 ； 相 反 ， 人 民 幣 息 率 在 通 脹 之 陰 霾 下 ， 有 向 上 發 展 之 勢 頭 ， 而 當 前 國 內 人 民 幣 按 揭 息 率 一 般 接 近 6%至 7%， 而 在 此 情 況 下 ， 根 本 無 法 在 港 催 促 衍 生 人 民 幣 按 揭 。

觀 乎 問 題 (3)之 討 論 ， 其 實 香 港 近 年 已 不 斷 增 加 以 人 民 幣 為 主 要 收 入 之 人 士 ， 當 中 包 括 國 內 派 駐 在 港 之 官 員 、 國 內 派 駐 在 港 之 民 企 代 表 、 在 內 地 營 商 之 港 人 及 在 內 地 打 工 之 港 人 ， 除 前 者 之 人 民 幣 收 入 因 國 家 規 定 而 偏 低 外 ， 其 餘 人 士 都 會 藉 著 人 民 幣 升 值 ， 有 能 力 及 興 趣 在 港 置 業 ， 並 經 人 民 幣 敍 造 按 揭 ， 藉 此 減 低 日 後 按 揭 供 款 支 出 。 但 由 於 按 揭 貸 款 之 批 核 ， 必 須 視 乎 銀 行 對 借 款 人 之 信 貸 風 險 有 深 入 瞭 解 ， 銀 行 或 有 機 會 因 無 法 瞭 解 此 等 人 客 之 背 景 而 放 棄 批 核 貸 款 。

故 筆 者 仍 堅 信 ， 除 非 日 後 本 港 以 人 民 幣 支 薪 之 情 況 日 趨 普 遍 ， 否 則 人 民 幣 按 揭 未 必 輕 易 在 港 普 及 化 。

(《 疏 財 雜 》 文 章 同 時 轉 載 於 《 經 濟 一 週 》 )

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