從按揭情況解構大跌市之可能性

樓 市 活躍 向 好 ， 恒 指 升 破 30,000點 ， 部份 人 開 始 擔 心 樓 市 會 否 回 到 九 七 時 之 泡 沫 情 況 ， 日 後 會 出 現 大 跌 市 。 筆 者 暫 時 不 會 擔 心 ， 並希 望 透 過 兩 段 時 間 內 之 按 揭 情 況 作 分 析 。

 

九 七 前多 按 揭 透 支

九 七 前銀 行 界 （ 除 美 資 及 部 份 外 資 銀 行 ） 採 用 「 資 產 借 貸 」 （ asset lending） 政 策 ， 意 味 著 銀 行 在 批 核 按 揭 貸 款時 ， 考 慮 物 業 市 值 多 於 人 客 之 還 款 能 力 ， 衹 要 樓 價 不 斷 上 升 ， 銀 行 並 不 介 意 向 同 一 客 人 ， 放出 多 個 按 揭 貸 款 。

 

為 此 ，當 時 不 少 人 透 過 樓 價 飆 升 ， 利 用 原 有 按 揭 物 業 ， 向 銀 行 申 請 「 加 按 」 ， 取 用 按 揭 透 支 額 ， 再買 樓 投 資 。 當 新 購 入 物 業 升 值 後 ， 又 再 申 請 按 揭 透 支 額 ， 再 買 樓 投 資 ， 做 成 一 系 列 連 鎖 投 資效 應 ， 而 每 月 衹 需 供 按 揭 透 支 額 （ 連 利 息 ） 之 “ 最 低 還 款 額 ” （ 一 般 為 透 支 額 之 2%至 5%不 等 ） 。 如 斯 安 排 下 ， 衹 要 樓 價 持 續 向 上 ， 很 多 人 變 得 有 條 件購 入 多 個 物 業 。

 

不 幸 地， 當 樓 價 回 落 時 ， 首 先 銀 行 就 會 向 取 用 「 透 支 額 」 之 按 揭 物 業 ， 重 新 估 價 ， 並 要 求 人 客 補 差價 ， 對 依 靠 物 業 升 值 而 持 有 多 個 單 位 ， 又 或 週 轉 不 靈 之 按 揭 人 客 而 言 ， 唯 有 選 擇 「 賤 賣 」 物業 ， 填 補 差 價 。 為 此 ， 樓 價 便 有 機 會 在 連 鎖 效 應 下 ， 出 現 在 短 時 間 內 “ 大 瀉 ” 之 情 況 。

 

今 天 注重 人 客 還 款 能 力

十 年 後之 今 天 ， 銀 行 界 透 過 「 正 面 信 貸 資 料 庫 」 ， 較 容 易 掌 握 人 客 之 信 貸 紀 錄 ， 而 批 出 按 揭 貸 款 時， 都 轉 向 採 用 「 現 金 流 借 貸 」 （ cash flow lending） 政 策 ， 意 味 著 銀 行 注 重 人 客 之 還 款 能 力 ， 多 於 物 業 市 值 。 換句 話 說 ， 即 使 物 業 已 升 值 ， 倘 人 客 收 入 無 增 加 ， 就 不 一 定 可 成 功 向 銀 行 申 請 「 加 按 」 。 對 部份 信 貸 條 件 較 佳 之 人 客 而 言 ， 銀 行 甚 少 批 出 按 揭 透 支 額 予 他 們 使 用 ， 儘 管 批 出 「 加 按 」 ， 相關 金 額 亦 會 如 其 他 按 揭 貸 款 般 ， 要 求 人 客 分 期 本 利 攤 還 。

 

基 此 ，今 天 之 按 揭 貸 款 人 客 ， 即 使 面 對 物 業 升 值 ， 亦 不 能 如 九 七 時 般 容 易 「 加 按 套 現 」 ， 利 用 借 來資 金 再 投 資 物 業 ， 故 日 後 即 使 出 現 樓 市 回 落 ， 亦 不 會 如 九 七 時 期 之 情 況 ， 在 短 時 間 內 因 連 鎖反 應 而 樓 價 “ 大 瀉 ” 。