解究中銀加按息原因

中銀香港最近調高一百五十萬元或以下金額之樓按息率，由原來之“「最優惠利率」(P)減2.9%”提升至“P減2.75%”，令市場引起多種揣測，更甚者有人誤以為中銀可能面對資金不足之情況，筆者認為有關想法是站不住腳的。

中銀屬全港最多分行銀行之一，她吸納存款能力，應不比匯豐、恆生或渣打等銀行遜色，與其要為她的資金而操心，不如先擔心其他中小型(甚至大銀行)吧；再者，倘真的有任何銀行資金出現問題時，她採取之策略應是先停止大額貸款，又或全面不造貸款業務，但中銀今次加息之策略是想集中資源，多造較大金額之按揭貸款。

按揭業務“蝕頭賺尾”

本地銀行界在過去十多年，多數採用“減價爭生意”之手法去吸納(或維持)按揭貸款業務，導致按揭息率水平由早期之“P加2.75%”下調至今天之“P減2.75%”水平。由於吸納每宗按揭貸款，都涉及不少直接成本(Direct Cost)，當中包括推廣及銷售、批核、業務轉介、物業估值及資料查冊等使費，此外，有不少銀行會提供現金回贈予客人，造成目前市場上之按揭業務，整體而言可算是“蝕頭賺尾”。更不幸者乃今天之按揭人客，已不及過往般忠心，隨時會因少許減息優惠就考慮進行轉按；再者，面對近期樓價不斷上升，客人自然有較大機會進行售樓套現，又或細樓換大樓，在在都會導致貸款提早贖按，而有關業務為銀行帶來之長遠利潤效益，亦不斷萎縮！

減低吸納業務成本

中銀今次著意調升較細金額按揭貸款之利率，其實是因應市場需要之必然策略，可讓銀行集中資源，多造較大金額之樓按，將納按揭貸款之平均成本降低，從而減輕有關業務“蝕頭賺尾”之壓力。此外，較早時候，東亞、渣打、匯豐及其他銀行，已紛紛宣佈縮減按揭優惠，將實際按揭息率提高10至20點子，而中銀作為每月吸納按揭業務市場佔有率之一哥，一直未有表態，今次先將較低金額之按揭貸款加息，既可有助增加利潤，又可試行瞭解市場對她調高按揭息率之反應，所謂進可攻、退可守，同時亦可對金管局有所交待，事關後者一向認為，銀行雖然可自行依據商業考慮而決定按揭貸款利率，但由於本地資金之供求時有波動，按揭業務亦應平衡收益與風險，既然大部份銀行已紛紛調高按揭利率，中銀作為市場一哥，又豈能獨善其身？