樓價未必因加息而下跌

最近花旗銀行發表報告，傾向看淡本港樓市，當中部份論點，筆者未敢完全同意。

花旗銀行認為，今、明兩年負按揭利率及負存款利率的情況不變，香港的基本通脹率在未來兩年估計將維持百分之五以上；由於預期美國聯邦儲備局改變政策，該行估計本港銀行在今年尚餘時間調高按揭利率二十五至五十點子。

上述通脹及息率轉變之預測，筆者原則上無大異議，但花旗在報告中提到，由於負利率因素已經不再足以支持樓市向上，倘銀行加息速度較通脹率升幅為快，則負利率現象隨時消失，帶動樓價回落。有關之說法，筆者認為未必完全合理。

按理論層面看，加息增加借貸成本從而推斷會窒礙樓市發展，看似合理，但以今日香港之“實質按揭利率”祇在2.5%水平，即使未來兩年加息1%至2%，有關之利率最多祇回升至4.5%，在按揭借貸成本角度看，仍屬偏低，對有興趣置業之用家及投資者，影響不大。

回顧過去，本港“實質按揭利率”與“中原城市指數”(反映二手物業價格之指數)之關係，97年“實質按揭利率”在9.5%水平，相關之指數為100，而2001至2003年間，“實質按揭利率”跌至2.625%至2.25%之極低水平，但“中原城市指數”不但無升，反而下降45至35之水平，故從過去之數據記錄，已清楚證明即使“實質按揭利率”在較高水平時，樓價有機會比相關利率在低水平時還要高。

其實，本地樓市發展，受多項不同因素影響，當中包括政府政策、發展商出推新樓盤策略、市民之置業能力及換樓意慾、大眾對經濟及樓市前景之看法等等，而單就利率上升，又或按揭負利率效應下降等情況，就斷定會對樓市有不利影響，似乎考慮未夠周全。