豪屋種類要分明

近月豪屋去貨迅速，其中以新地赤柱村道50號可謂有價有市，4月頭更三天連續有成交，有傳媒更標題「日日有成交」，確實點題。

 

早前筆者於「山頂/南區2015年第1季樓市分析及下季展望」新聞發佈會中，曾作一分析本年第一季之市況，在此亦簡單撮要一下：

本年第一季(二手物業)共錄得27宗豪宅買賣，較上季跌6.9%，當中分層單位佔22宗，洋房佔3宗，屋地佔2宗；成交共涉資約77.3億元，成交金額大幅上升56.63億(274%)，是自11年第2季後的新高。山頂南區首季促成歷來最大宗住宅交易的何東花園，當中涉資達51億元，若扣除上述成交，本季26宗成交涉資26.3億元。本季有億元大宗買賣何東花園及洋房白加道31號等貴重物業成交，加上紅山半島大量一手分層戶出售，令買家入市信心大增。

 

展望方面，山頂南區第2季市傳將會有多個新盤推售，令二手市場受壓。在一手洋房方面，預計發展商將以貼市，克制的價錢推盤，同時推出各項稅務優惠，吸引用家及長線投資者。在一手分層方面，紅山半島分層戶拆售有機會刺激區內大業主將長期收租單位拆售，重組組合，當中陽明山莊17座單位有機會轉租為售。第2季一手成交主導市場，價錢持續貼市吸引，成交金額及成交量約佔市場6成。

 

二手市場方面，業主較為惜售，買賣雙方拉鋸，令成交膠著。所以筆者預測二手樓價將會上落10%左右，何謂「上落10%」，有別於以往一貫只看升/跌，因成交價全在於物業的類別，就算於南區之優越地段內，獨立屋就如寫字樓一樣，都區分不同級別，如有大花園、戶外空間充足的洋房，當然會比較矜罕，而洋房結構亦是其中一個關鍵，洋房現存不同的屋型分類，現存於香港的屋型有以下三種(不包括村屋)：

 

1)   獨立屋(DETACHED)

意思為四周完全獨立，並沒有公用的牆，是為獨立屋，當中另外亦分為「獨立地段獨立屋」及「共用地段獨立屋」，以「獨立地段獨立屋」為例，山頂中峽道位處優越，不少是屬於獨立地段獨立屋，極為矜罕。其次為「共用地段獨立屋」，為共同享用同一地段的多間獨立屋，就如最近新鴻基TWELVE PEAKS，位處加列山道12號內共12間獨立屋。

2)   半獨立屋(SEMI-DETACHED)

有一面和鄰居公用的牆，半獨立屋房屋內部結構類似於獨立屋。所不同的是，兩戶人家之間合用一堵牆。赤柱富豪海灣就是一個大型半獨立屋群。

3)   排屋(TOWNHOUSE)

左右兩邊各有一面和鄰居公用的牆的結構。

 

不同洋房類型，業主叫價亦應隨之而改變，如果位處優越、活動空間偌大之獨立屋，當然不可賤價而沽，「企硬」叫價亦屬情理之內，但如果業主衡量過物業，認為並非全港最頂尖，叫價亦會相應下調，故筆者會維持第二季預測二手樓價將會上落10%左右。