再談獨立屋

山頂南區頻錄大額成交，執筆之際文禮苑新錄一宗成交一幢單號屋，實用面積3,200平方呎，市傳以1.6億元易手，實用呎價5萬元，比較兩個月前亦有一宗同項目單號屋成交，成交價1.36億元，兩屋的面積相同，惟最新一宗成交價錢大幅升近18%，反映「村道效應」之強，令部分向隅買家回流二手，進一步推高南區二手豪宅氣氛。

 

由於近日換樓意慾轉為積極，山頂及南區之二手成交亦轉為熾熱，山頂LA HACIENDA單號屋早前以1.368億元易手，實呎4.96萬元，已為項目歷來次高，原業主以公司名義於2002年以2530萬元購入，持貨13年賬面大幅獲利1.115億元。另外，倚巒亦錄得近九個月來首宗成交，一幢位於前排的細屋，實用面積2,379平方呎，剛以2.068億元易手，實用面積呎價86,927元。

 

除了山頂洋房外，南區大型藍籌屋苑貝沙灣，4期3座高層巨無霸海景特色戶，實用面積3,846方呎，全海景，五套房間隔，以1.68億元售出，呎價43,682元，無論造價及呎價均創貝沙灣分層戶史上最高。持貨11年賬面勁賺逾1.1億元。足證換樓之風熾熱。

 

近來不少讀者會查問何以不同「洋房」平均售價會有如此之差距，固然地段，座向及景觀會決定一所洋房之售價，但另一個極重要之原因為洋房之種類，上回曾提及獨立屋/半獨立屋/聯排別墅三種屋型，是次將輔以數字，解釋獨立屋之稀罕之處。

 

獨立屋可以再根據其土地業權狀況分拆成獨立地段和獨立門牌的獨立屋，就以港島為例，「獨立地段獨立屋」共有約280間，「獨立門牌獨立屋」共有114間，而其中只有33間及19間擁有獨立地段及獨立門牌的獨立屋正在放售，如果各位將目光放回山頂及南區的話，獨立門牌獨立屋更攬全港島的19間。

 

過去的資料看過，將來供應又如何呢？

以上兩類獨立屋在未來供應亦相當有限，未來四年於港島區落成的136間獨立屋中，只有13間是擁有獨立地段的獨立屋，另外17間則有機會擁有獨立門牌。

 

就以2015首季售出的獨立屋均沒有獨立地段或獨立街號，但成績及去貨之快速已預示了整個獨立屋成交之大時代將會降臨。位於赤柱舂坎角道與海天徑交界的信德舂磡角道洋房項目，共有5間洋房，分別為海天徑1號、舂磡角道44、46、48及50號。雖於早前上載樓書，項目具體定價及銷售計畫未有安排之情況下，收到之詢問已相當多，且看如此稀罕之獨立門牌獨立屋，會如何令洋房市場會掀起新一輪搶購潮。