【說樓解按】按揭市場回顧(下)：上落市按揭額與去 – 王美鳳

今年樓按市交織着好淡因素，中美貿戰時好時壞、連月政治運動困擾市場、經濟下滑亦有加快跡象；另一邊廂政府於10月中放寬按保，令上車及自住用家直接受惠，銀行一方面上調新造按息，但於10月底調減最優惠利率(P)。

 

在多項因素下，今年樓按市場出現的上落變化較多，年初至3、4月份，市況由回穩急速轉旺，上半年按揭申請量持續按月逾萬宗，5月份更升至17,456宗相當活躍水平，下半年涉及二手交投的按揭量逐步下跌，惟基於按揭調整帶動轉按尾班車，7月份新批轉按達4,865宗9年新高水平，整體按揭申請量因而未有大跌，隨着轉按尾班車影響消退，按揭申請自9月起跌穿萬宗水平。預料今年整體提取按揭宗數將較去年略減，但由於平均按揭額上升，料全年提取按揭金額料與去年相若達3,400多億元。

 

政府於10月中提出按保修訂，絕對是今年按市重大新聞，那是自09年起十年間接連推出樓按措施後首度放寬。按保修訂後，九成按揭之樓價上限調高至800萬元，900萬元以下之按揭額上限為720萬元，即等同可造高達八成幾按揭，而1,000萬元或以下樓價可造高達八成按揭。由於十年間樓價已升達兩倍，按保修訂後之樓價上限可貼近回市價現實水平，重新發揮原先協助市民自置物業之作用，幫助用家以低首期上車，解決首期困難。

 

放寬按保有助促進二手物業流轉率，讓買家在二手市場可有更多樓盤選擇，避免買家在無可選擇下紛紛流向備有高成數按揭配套的一手樓盤市場，形成一、二手市況兩極化的局面。10月中受放寬按保利好消息刺激，市場購買力瞬即聚焦1,000萬元以下物業，中小型單位交投量彈升，刺激作用維持約三星期後，11月社會一度發生較大動盪隨即再度冷卻樓市氣氛。

 

放寬按保長遠可持續性幫助用家上車，亦有助平衡一、二手樓市交投流轉率，雖然樓市未來仍是好淡爭持，部分因素如中美貿戰、政治事件、就業經濟發展仍有不確定性，但今年屬多事之秋，樓價全年埋單計仍錄升幅，可見樓市剛性需求，加上長遠仍是供不應求兩大因素長線仍是牢牢支撐樓市。

 

作者為中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳