供應不似預期
日期：2019-07-16政府自2017年起開始探討土地供應問題，並成立土地供應專責小組負責檢視土地供應的來源，評估土地供應選項及對各選項進行公眾諮詢及討論。專責小組經過接近一年的研究後，對短中期及中長期提出多個選項建議，亦提出土地短期供應面臨壓力，形勢最為嚴峻。
根據土地專責小組的定義，短中期為未來大約10年內的時間，而小組最終為短中期提出棕地發展，利用私人的新界農地儲備及利用私人遊樂場地契約用作其他用途此三項土地供應建議。本人相信政府最後能夠於十年內與各界談妥以上幾項爭議不少的選項之細節，但對能否於十年限期內提供實質供應則抱有很大疑惑。
本人並非無中生有，地鐵沙中線開通延期，本人明白當中涉及人為及保育文物等因素，但當市場或市民對通車日子有預期時，未能達標可能導致出現反效果，而事實上有關當局亦應將風險計算在內，免得失預算。該情況跟短中期土地供應一樣，一旦未能於約十年內從有關選項中提供任何供應，或未能給公眾從選項進度中預見達標，市場就會對土地供求欠衡的情況有更嚴重的演繹，甚至對樓價有很大的影響。望政府吸取經驗，盡力按照時間表達標，以滿足市場對短中期供應之預期。
可是，土地短期供應面臨壓力，是一個不用爭議的事實。單是從政府地政總署公佈的賣地計畫用地，亦可略知有關情況頗令人擔憂。政府最新只有兩幅新增住宅用地，供2019年至2020年上半年度出售，另加四幅滾存自2018至2019年度的住宅用地，亦只是有六幅住宅用地，遠比2018至2019年度全年總銷售住宅用地14幅為少。
去年，政府公布重啟活化工業大廈，當中有一項政策頗受市場接納，就是放寬最高核准地積比率，上限為20%，以提供誘因推動工廈重建。該政策成功吸引一批投資者及發展商參與重建，至今估計共有14幢工廈申請密度放寬以進行重建，額外釋放約45萬呎樓面。
其實，類似的放寬最高核准地積比率政策，亦可考慮套用至住宅項目內。現時市區土地短缺，除了啟德用地及觀塘安達臣道用地比較有規模而又可供應市場外，就只有舊樓重建可於市區提供短期供應。奈可，重建後有地積比率增長的舊樓項目，早已被發展商收購及重建，剩下來的舊樓絕大多數都是已用盡地積比率，大大影響發展商的收購價及業主們的收購意欲。往後日子，相信此情況只會越來越明顯，即舊樓樓齡有增無減，但土地重建潛力維持不變。故此，本人建議政府可於舊樓重建時放寬最高地積比率，既可為市區帶來土地供應，又可解決短期供應問題。
作者為中原測量師行專業估價部高級經理吳庭琛先生
