新盤轉按穩賺嗎？

日期：2020-10-29

最近某大型新盤開賣，首張價單幾乎以貼近同區二手呎價打頭炮，成功吸引大眾眼球，收近23,000票，錄超額認購約57倍，炒熱整個一手市場氣氛。以往發展商這種推盤手法非常普遍，旨在製造熱賣景象，以便為隨後加價的大貨提供良好銷售氛圍，那麼新盤轉按又是否仍然穩賺不賠呢？

筆者單純從物業估價的角度看，尤其最近接連遇到幾單重估早兩、三年前一手買入物業的現時市值，竟出現不同程度估價不足的情況，令部分客戶相當頭痛。當然，最關鍵的因素源於市況變化，一年來，受社會運動、新冠肺炎疫情、中美磨擦等夾擊下，樓市早已不復當年勇，以往就算新盤有溢價，但樓價升幅總能撫平差距，當幾年後由發展商轉按到銀行，物業估價一般不是甚麼大問題。可今天，若然你不是首張最優惠價單買入單位，而是加價後的第二、第三張價單，再選用了發展商按揭，就得考慮一下往後或有機會因應市況變化而出現估價不足的風險問題了。

另一個需要留意的，就是部分所謂特色單位的定價。與典型戶型不同，特色戶的一手訂價可說是無從稽考，例如有時可能只是比其他單位多了一個100方呎的平台，但發展商訂價卻因此高了兩至三成不等，當幾年後單位回流二手市場，卻發現買賣價事與願違地只比普通單位高出一成半左右，這種情況時有發生，所以這個定價題目都是往後重估物業時需要面對的風險之一。說到底，哪有投機穩賺不賠！

作者為中原測量師行估價部高級經理張世昌先生