銀行加按息影響輕微 超低息環境持續
日期：2010-11-08
日前相繼有銀行調高銀行同業拆息(HIBOR，下稱“H”)按揭計劃之利率，由原來H加0.7%輕微調高至H加0.8%至H加1%，一時惹來市場關注。對於銀行的加息舉動，不少人猜測是為了回應金管局的要求，以防止利率過低而帶來的信貸風險。筆者認為，今年持續暢往的樓市帶動按揭貸款增長強勁，不少銀行或許已達全年生意額目標了，現階段或無需以太過進取的息率吸納客戶，加上目前超過9成選用比例的拆息按揭利潤微薄，銀行息差持續受壓，故將按揭息率調高回一點似乎合情合理。事實上，今年首9個月新取用住宅按揭貸款額已達2,402億元，較去年同期大幅增加74.5%，全年按揭額勢破97兼創紀錄新高。而今年以來貸存比率持續回升，亦反映貸款增長速度遠超存款。
有準買家因擔心銀行陸續加息而詢問是否應加快入市，其實用家入市與否，仍應以自己的需要及供款能力為最大考慮點。目前銀行體系結餘仍然相當充裕，加上有抵押兼拖欠率低之樓按貸款仍是銀行主力經營的業務，故相信調高按息之幅度會相當溫和，不會高於H加1%之水平。
按揭計劃以浮動及固定息率兩部份所組成，是次銀行調整的是固定息率，有關加幅僅為0.1%至0.3%，每月供款額約增加1%至3%；以100萬按揭額、20年還款期及近日1個月拆息約0.18%計算，加息後之實質按揭利率為0.98%至1.18%，仍徘徊在約1厘附近水平，每月供款約增加44元至134元，實質影響輕微。
至於浮息(現即為H或P)部份，眾所皆知，由於港元與美元掛勾，本地整體息率需跟隨美國走勢，美國現時擔憂通縮而非通脹，已表明將繼續維持目前超低利率水平，故本港的P會在未來頗長時間維持現時低水平。而美國剛推出第二輪量寬政策(QE2)，所製造的流動資金某程度上亦會流入本港，或將進一步擴大市場資金的充裕性，故H亦會保持低企。換句話說，本港超低利率環境暫不會改變，並可持續至明年。然而，息率見底總會回升，為保防守力，筆者建議長線用家在籌劃入市時，供款佔入息比率不宜超過40%，皆因將來若加息兩厘，此比率便已上升至48%了。
另外，借款人不要忘記，現時銀行一般並非以拆息按揭利率計算供款佔入息比率，而是以最優惠利率為基準之鎖定利率上限計算，目前此利率上限約為2.25厘至2.5厘。若借款人僅以約1厘之拆息按揭利率計算供款能力，或會大失預算，亦未必能成功獲批按揭。
中原按揭 董事總經理 王美鳳
