H / P息差拉闊造就轉按熱
日期：2011-02-21
根據05年至09年的數據，銀行平均每月批出約1,600宗轉按貸款，而在2010年，每月平均批出之轉按貸款則多達3,800宗。綜合去年轉按統計，宗數按年增加120%，貸款金額更大增142%，可見去年出現一股強勁的轉按熱潮。去年轉按貸款所佔市場份額亦明顯擴大，過往轉按金額佔總批出貸款額約16%，去年則升至23%。換言之，銀行要提高樓按市佔率，並非招攬新客源便可，亦要從現有供樓業主着手，搶佔轉按生意；有見及此，有銀行今年亦積極籌措開拓轉按市場。
有人指轉按熱潮乃受低息環境帶動，其實主因並非單是低息，因為以往銀行同業拆息(HIBOR；簡稱H)按揭流行之前，主流按揭以最優惠利率(簡稱P)作為基準。P屬於浮息，若本地銀行減息，基本上按息亦會跟隨P下降，故以往轉按動機乃是希望調整P減之固定折扣率部份。例如供樓人士原先獲銀行出P減2%之按揭利率，罰息期過後希望透過轉按獲得更大折扣率，例如是P減3%之息率。是次轉按風潮主因則是H與P的息差擴闊所致，吸引大量P按用家轉用H按。金融海嘯後，環球各國紛紛增加大量貨幣供應以企圖挽救經濟，市場資金遂流入經濟前景較佳的新興國家及地區，當中包括香港，市場資金泛濫導致拆息持續性處於異常低位，促使H/P息差拉闊至非正常水平。
自2008年11月至今，H與P的息差平均高達4.8厘至逾5厘，而撇除上述銀行水浸期計算，過往五年即2004年至2008年10月的H/P息差平均僅約為3.7厘，若再撇除2004年的銀行水浸期，H/P平均息差更收窄至2.5厘。正因為如此，H 按的實際息率顯著低於P按，目前兩者息差仍超出1厘，很自然可吸引用家轉用H按了。
另一方面，銀行亦因應客戶的需求而大力推廣H按。於08年底，有大型銀行趁拆息低企牽頭推出H按吸納客戶，H按之慳息效果逐漸廣為人知；其他銀行為了競爭，亦相繼推出H按。去年首季一間龍頭銀行正式加入H按戰圈後，H按的選用比例更為節節上升，自去年9月至今，H按之選用比例已持續超逾9成。
H回升幅度可超P 應早為息口回升籌劃
拆息持續處於異常低位，筆者擔心正在供樓的業主會過份沈醉於低息環境，忘記當加息周期重返之時，H按息率上升的幅度會遠超於P按。假設未來進入加息期後，美息上升3厘，P亦跟隨回升3厘，那麼H是否亦上升3厘？答案很大機會是否定，因為若非銀行水浸推低拆息，P/H息差理應回復至正常水平，拆息便很大可能較現時水平上調約4至5厘。
舉一例子，借款人承造200萬按揭，若選用P按(P-3.1%；P：5.25%)，現時實際息率便約為2.15厘；若選用H按(H+0.7%；2011/02/16之1個月拆息：0.15%)，目前按息則僅為0.85厘。假設加息周期重臨，P上調3厘，當然亦連帶上述P按息率升至5.15厘；而假設P/H息差收窄至正常水平，H上調幅度便不只3厘，H按息率會升至5厘至5.25厘(假設H按設有鎖定利率上限P-3%，故H按息率不會超於5.25厘)；換句話說，P按與H按息率水平理應相若。然而，在上述例子裏，以20年還款期為例，加息後之P按供款增加30%，但H按供款卻增加達47%。由於不少借款人已享受了長達兩年的超低息環境，若要面對如此大增幅的供樓開支，可能會感到吃不消；因此，謹慎的借款人應提早為未來加息籌劃預算。
上文轉載自置業家居樓市廣場專欄
中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳
