二按添彈性預算供樓負擔要留神

日期：2011-12-12

近數月一二手市況迥異，二手市場主要仍處於業主買家拉据局面，成交稀少；一手市場受惠於發展商積極以貼市價沽售單位，銷情理想。現今新盤講究用料配套，加上獨有多元化付款優惠及按揭安排，若訂價吸引，二手市場購買力很容易被攤薄。

筆者收到讀者查詢，正欲購買一個價值為800萬元之二手物業作為換樓之用，礙於政府收緊樓按成數，800萬元之首期由3成增至4成，由於首期資金不足，故希望申請二按以助入市。然而，根據現時一般與銀行協訂的按揭條款，若未獲首按銀行同意，借款人是不可再以按揭物業作為抵押及進行貸款，由於銀行基本上是不會容許買家自行申請一按之上的第二個抵押貸款，故上述讀者恐怕未能如願。至於坊間不少財務機構聲稱之二按貸款，實質只屬於冠以別名的私人貸款，並非真正以物業作抵押，亦未獲首按銀行同意，故利息明顯較樓按息率為高，實際息率一般在十厘之上，並不划算。

現時買家若希望獲得超過七成之按揭貸款，一般須透過按揭保險計劃申請，當中須由銀行及香港按揭證券公司共同審批，借款人需支付涉及之按揭保險費，但好處是息率劃一。不過，由於上述讀者心儀之物業價格已超逾該計劃之樓價上限600萬元，故亦未能透過該計劃增加借貸。

從上述讀者查詢，可見在政府收緊樓按措施下，確實窒礙了一些買家在換樓方面的決定。不過，在近月新盤銷售中，陸續有發展商為新盤買家提供高達樓價兩成之二按貸款，這便正好可解決買家首期資金不足的問題。為何一手買家可獲得二按？原因是發展商一般在開售樓盤前已與銀行達成協訂，故買家可獲首按銀行同意二按安排，而有關二按貸款只可由發展商旗下或其合作的財務構機提供。

同樣以樓價為800萬元為例，二手物業買家需籌備基本首期為320萬元，但若轉為購買設有二按之一手樓盤，買家之基本首期便可降為160萬元。但要留意，首按銀行在衡量買家的供款佔入息比率時，會將一二按總供款一併列入計算。而且，若發展商提供初期特惠二按息率予買家，例如首兩年二按息率為1厘，第三年起則以P計算，銀行將以P息率(目前為5厘或5.25厘)計算二按供款部份。以按揭年期25年為例，二按供款為6,030元，連同首按平均息率為2.5厘計算，總供款約為27,500元，假設買家月入60,000元，供款佔入息比率便為46%。但由於二按計劃已訂明在第三年起，息率將以P計，二按供款將增加54%至9,285元(為方便參考，假設P不變)，供款佔入息比率亦升至51%，超出金管局訂明之50%上限，故銀行一般是不會批出有關首按貸款。

二按貸款固然可紓緩買家的首期負擔，但買家應小心計算兩個按揭的總供款有否超出自己的還款能力。而且，二按息率一般較首按為高，在上述例子中，由第三年起，每月供款之利息比例便由原先只佔約2成增至7成，攤長25年期的累積利息可逾百萬；故若財政上可負擔，可於罰息期過後或資金實力足夠時盡快清還二按貸款。不過，近日亦有發展商為個別新樓盤提供全期與市場息率水平相若的二按貸款，打破了二按息率高昂的慣例，若其他發展商跟隨做法，購買力將進一步聚焦一手市場。

上交轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳