換樓勿太依賴過渡貸款
日期：2012-07-16
置業人士在換樓過程中，對於何時賣出單位是較難控制的，故業主採用先賣後買的方式較普遍。不過，若然新舊物業的交易期未能銜接，新居交易期較早，而未能將賣出單位而騰出的資金支付新居首期或樓價尾數，業主或需向銀行申請一筆過渡貸款(“Bridging Loan”)以應付資金周轉。
過渡貸款屬於短期周轉貸款產品，利潤不高且風險較大，故銀行很多時是為着吸納新按揭客戶才會提供過渡貸款。不過，銀行資金出路日益增多的情況下，近年已相繼有銀行停止提供此類過渡貸款，又或將審批條件收緊，有需要利用過渡貸款進行新舊物業交易的業主應先向銀行仔細瞭解有關條件。
按目前市場情況，申請人一般需於原有物業的按揭銀行申請過渡貸款，並同時需於該銀行承造新購物業的按揭貸款，而為了減低信貸風險，現時大部份銀行要求申請人已成功簽訂合約出售原有居所，只是有關交易期較新居為後。過渡貸款的還款期一般不會超過6個月，又或當原有居所之交易完成，便需清還貸款金額。過渡貸款並非屬於市場普及產品，銀行之間的審批準則亦不盡相同，對於貸款金額上限，銀行多以原有物業估值之七成減去尚餘按揭額計算，又或以新購物業估值之20%作比較，以低者為準；換句話說，若原有單位之按揭額已超出七成，基本上是難以獲批過渡貸款，又或若果未償還按揭額過高，可借出之過渡貸款金額便不足以支付新居首期。
由於過渡貸款只屬短期私人貸款，故息率較按揭利率為高，約介乎P至P+1%不等，亦有個別銀行為了吸納新按揭客戶，可提供低至P-2.5%之過渡貸款息率優惠。由於過渡貸款主要幫助買家解決新舊物業交接期的資金周轉，故一般來說，買家在貸款期內只需支付利息，亦不設罰息期。不過，銀行會將新居按揭及過渡貸款的按月還款額一併納入供款佔入息比率計算，上限同樣不可超出50%，若然入息較緊絀便未必可獲銀行批出貸款。
若想為新居物業申請過渡貸款，但根本尚未將原有居所售出，便需留意，這是難以獲銀行批出過渡貸款的，因所涉及之信貸風險很高，銀行無法控制借款人是否能於半年期內成功售出及完成原有居所之買賣，並如期清還貸款。這情況下，銀行只能接受借款人將原有居所以轉按方式套現資金，但當中涉及的困難度更大，除了要考慮原有物業估值之七成減去尚餘按揭額是否夠「水位」外，最重要是考慮轉按涉及之時間較長，未必能配合新居交易期，而且借款人須負擔兩個物業的按揭供款，需要較高的入息水平方能應付。重新轉按亦涉及罰息期及律師費等問題，所以透過將原有物業轉按套現來解決換樓過渡期的資金安排不太實際，除非原有居所亦作長線持有，則作別論。
銀行減少批出過渡貸款，造就近年開拓此類貸款市場的財務公司增多，產品賣點以簡易申請、快速批核及靈活免綑綁為主，故為業主提供一定的便捷。他們的目標客戶以銀行未能批出貸款的人士為主，以易批短罰息取勝，但獲享此等彈性優惠的條件是要支付較高昂的利息，一般而言，此類用作短期周轉的無抵押貸款年息多達10厘以上水平。
若不想在財政上出現進退維谷的情況，又或資金並非充裕，以先賣後買的方式換樓始終較有保障。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳
