按市回顧及前膽

日期：2013-07-29

年初1月份樓市提早乍現小陽春，交投暢往，樓價破頂個案頻現，樓市過熱警號觸發政府於2月22日第六度推出遏抑樓市措施，即掀開樓市轉勢序幕，交投量立即插水。辣招包括雙倍印花稅、增加壓力測試要求、降低非住宅物業按揭成數以及收緊按揭保險計劃門檻等，令受影響的買家層面擴大，入市成本增加。與此同時，金管局亦要求採用內評法的銀行提昇所有住宅按揭貸款之風險加權比率，隨即加重了銀行的按揭資本要求，最終催使大型銀行於3月中牽頭調高新造按揭息率，以抵銷成本加重的影響。政府辣招加上銀行加息速令樓市轉為呆滯，接着<一手住宅物業銷售條例>於4月底生效，剎停或拖慢發展商推盤步伐，市場上一二手交投均告大幅萎縮，拖累按揭市道亦表現疲弱，上半年住宅按揭貸款宗數每月平均僅5000多宗，與03年沙士時期水平相若。

按揭市場僧多粥少，加上在政府措施下按揭風險降低，樓市在用家支撐下樓價調整步伐溫和，市場風險亦沒有明顯增大的情況下，銀行之間樓按競爭加劇。針對美國將近退市及買家對未來加息的疑慮，多家銀行於3月下旬開始陸續推出定息按揭計劃，定息年期由1年至10年不等此外，由於市場聚焦白表居屋第二市場，近月多家銀行亦已就居屋按揭年期方面提供更大彈性，若居屋樓齡不超於20年，已可提供長達25年還款期。

3月中大行牽頭掀起加息潮，但按揭市場僧多粥少，樓按競爭加大下，4月下旬開始至6月份，銀行紛紛調頭減息，將P按或H按息下調至年初水平。目前P按息率已回落低至2.15%水平。而最近按揭統計數字顯示H按用家的比例有所回升，由年初佔市場約7%升至最近達30%，主要是因為目前有部份H按實際息率低至1.9%，低於P按，加上有銀行將封頂息率調低至接近P按息率甚或與P按息率看齊，提高了H按之吸引力，因為H按用家等於可享低於P按之息率，卻無需承擔高於P按息率之波動風險，預料H按選用比例將會進一步增加。

此外，市場亦預期美國於2015年加息機會較大，越接近加息周期之來臨，市場上對定按需求增加，相信下半年定按在市場的比例亦會上升。但礙於目前一些有較長定息期保障的定按息率與浮息按揭的息差較大，用家似乎仍多傾向選用可即時慳息的浮息按揭為主，故此即使定按需求增加，市場上選用定按之比例卻不會大幅上升。

展望下半年市道，整體樓市交投仍然偏軟，估計下半年整體按揭貸款量與上半年不會有很大差距。至於下半年息率走勢，本欄已曾提及，由於下半年並未進入加息周期，所以息率不會出現大變化，但按揭息率會否出現小波幅則需視乎港元資金成本及樓按競爭情況。雖然下半年銀行之間樓按競爭仍大，但由於按息方面基本上再下調空間有限，故銀行在推廣樓按產品方面，較集中地增加對客戶的現金或禮品回贈，又或進一步優化按揭產品及服務，例如提供按揭預先批核服務及縮短按揭審批時間等，亦有銀行開拓非主流物業或客戶市場，例如是針對村屋、唐樓或舊樓提供按揭優惠，為非固定收入人士、海外或內地收入客戶度身提供按揭貸款等，希望以多元化按揭優惠吸納客戶。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳