2014年樓按息率仍處低水平
日期：2013-12-16
回顧今年本港樓按息率曾出現輕微變動，3月中有大型銀行牽頭上調新造樓按息率0.25%，掀起了一輪短暫加息潮，主因是今年2月份政府再出辣招，當中金管局要求採用內評法的銀行提昇風險加權比率，銀行遂提高按息以抵銷成本加重的影響。不過，由於多家中小型銀行維持息率不變，在樓按競爭下，4月下旬銀行之間再出現一輪調頭減息潮。
事實上，同時受辣招及一手新例影響，今年第二季樓按市道十分疲弱，而對僧多粥少的局面，按揭競爭轉趨激烈，由於P按再下調空間無幾，為了增加競爭力，部份銀行重新推廣H按，調低H按息率，並將其鎖息上限降低至與P按水平一致，遂令今年用家選用H按的比例增加，由年初僅佔7%增加至7月份曾達40%，而最近此比例則回落至約26%。下半年銀行維持積極樓按取態，新批按揭息率維持平穩低水平，P按息率持續最低可至P-3.1%，即現為2.15% (以P現為5.25%計算)；H按息率則低至H+1.7%，即約為1.92% (以近日1個月期拆息0.22%計算)。總結今年樓按息率平均達2.1%水平。
至於14年樓按息率走勢，預料明年整體按息變動不大，平均按息仍然處於2.2%低水平，與今年水平相若。雖然明年通脹率呈緩和趨勢，但相信平均仍達3.5%水平，計及通脹率之實質按息仍持續處於「負數」水平，故明年本港在存貸兩方面仍普遍出現負利率環境。香港整體息率主要跟隨美國走勢，明年候任美國聯儲局主席主張延續寬鬆貨幣及低息政策，加上當地通脹率低及失業率仍高之因素，相信明年美國未有條件展開加息周期，最快需於2015年底才開始加息步伐，所以香港低息環境可最少持續至2015年底，即由2009年起計持續達七年之久，可謂歷來最長。
本港浮息方面，料明年最優惠利率(P)將維持不變，不過，明年美國很大機會於下半年開始啟動退市機制，溫和有序地縮減買債規模，資金流向波動性將較大，部份資金或會流出本港銀行體系，有機會促使反映銀行資金成本之同業拆息(HIBOR)稍為上升。事實上，當美國揭開退市序幕，市場預期拆息回升機會增加，亦將削弱客戶選用H按之意欲，故明年下半年H按選用比例或告回落，P按主流地位則維持不變。另一方面，一旦美國退市，相信銀行亦會藉退市陰霾重新推廣定按產品，不過，由於退市步伐將會十分溫和，明年更難言加息，故料定按選用比例不會大幅上升。
本地主流按揭計劃除了包含一個浮息，亦由一個全期鎖定之固定息率組成 (例如一個P-3%之按揭計劃， “–3%” 便屬於固定息率)，銀行調整固定息率將對新造按息客戶造成影響。新造按息可受銀行存貸比率、貸款需求、資金成本、樓按競爭及市場風險等因素影響，而外圍因素、內地經濟及信貸狀況、金管局向銀行推出之監管要求、樓按市道亦對上述因素構成影響。明年外圍經濟起伏性可能較大，而內地相關之融資需求應繼續增加，加上金管局於明年向銀行推出穩定資金新措施，這些均有機會促使銀行資金成本上升，但相信有關影響溫和，不會對銀行資金成本構成明顯升幅。再者，明年樓市乍暖還寒，二手市道難有顯著突破，業主及買家角力戰持續，樓按競爭將維持激烈，銀行不會輕易上調新造按息，即使出現波幅僅於0.25%之內。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳
2013年12月16日
