H按與存款掛鈎計劃慳息效大

日期：2014-02-17

自去年起，銀行積極推廣按揭存款掛鈎的按揭產品，此類計劃可分為兩類，且有別於傳統按揭計劃。第一類是借款人除持有按揭戶口外，銀行會額外提供一個高利息存款戶口，利息與按息一致，目前約於2厘多水平。第二類是按揭存款相連的綜合戶口計劃，借款人可因應財務狀況或儲蓄習慣隨時存錢到戶口，利息以貸款餘額減去總存款之淨額計算，可減少利息支出；用家等同可隨時償還按揭本金省息。

上述兩款計劃之利息按每日戶口餘額計算，用家可隨時提取存款，故無需擔心資金被鎖死。對於經商、投資、又或常有大額流動資金往來的人，可將日常資金停泊於按揭存款戶口內，便可輕易透過多賺的存款利息抵銷部分按揭利息支出，又或透過減低按揭餘額直接省息。

以往按揭存款掛鈎計劃的息率一般略高於傳統P按計劃約0.1至0.2厘，現金回贈亦稍遜，若未能善用慳息特點，只會由慳息變多付利息。不過，近年部分銀行開始下調此類計劃之按息，息率低至與傳統P按一致，現金回贈亦同樣高達貸款額之1%，即用家等同享市場最優惠之P按息率之餘，再額外享高利息存款回報。

近月，銀行聚焦一手市場吸納按揭客源，更有銀行首次推出H按與高息存款結合之產品，H按息率低至1.91厘，低於P按之2.15厘，其鎖息上限亦可與P按息一致，而客戶可額外享有高達1.91厘之高息存款優惠，比較之下慳息效果更佳。

由於傳統P按息已沒有下調空間，部分銀行冀透過按揭存款掛鈎計劃增加競爭力，以往按揭存款掛鈎計劃只適用於P按，競爭之下，此類計劃之戰綫已延至H按。以目前平均新批按揭金額約$280萬、平均按揭年期25年為例，假設借款人選用H按與存款掛鈎計劃，將$10萬儲蓄存放於戶口，另每月維持存款$3,000，全期總儲蓄利息可較一般戶口多約$18萬，亦等於按揭存款掛鈎計劃之淨利息支出少於傳統H按約25%。因H按實際利息低於P按，故淨利息支出亦少於P按存款掛鈎計劃。

再假設借款人改以選用上述第二類按揭存款相連綜合戶口，按揭及存款金額不變，全期按揭利息可較傳統P按省息高達32%，金額達$26萬。若比較以上提及之H按存款掛鈎計劃，暫時仍以H按較省息，但由於拆息未來可能回升，或促使H按息回升至P按息水平，故H按息未必長期低於P按。此外，第二類計劃較第一類高息存款戶口計劃多一個優點，用家可藉着扣減按揭餘額從而縮短還款年期，上述例子中，還款年期便由25年縮短至18年。

當然，若借款人未能維持存放資金或存款，是不會有上述慳息效果，不過，由於上述按揭存款掛鈎計劃與傳統按息一致，基本上即使用家未能運用存款特點亦不會有利息的損失。然而，用家需留意按揭存款掛鈎計劃多設存款金額上限，一般為未償還按揭額的一半，若超逾上限，部分分銀行或未能提供利息，又或要求借款人支付服務費或手續費。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀董事總經理王美鳳