銀行如何衡量物業估值
日期：2014-06-16
在按揭貸款過程中，銀行需對借款人的財務狀況及還款能力作出評估，此方面本欄前文已提及；而銀行審批按揭需考慮的另一個範疇，就是如何衡量用作抵押的按揭物業。樓宇按揭以物業作為還款擔保及抵押品，當中按揭契約付予銀行權力，萬一借款人無法償還貸款，銀行將可行使權力收回物業變賣抵債，故此銀行在批出按揭金額前，先要確定樓宇當前市值及狀況，本文先談及樓宇估值方面。
銀行處理按揭申請時，一般會找估價行替物業評估價值，如買家已簽妥合約，一般只需衡量有關價值是否達致成交價格，即所謂「估足價」，如價值低於成交價，便屬於估價不足，若出現估價不足，借款人未必可獲銀行批出足夠貸款支付樓價尾數，又或需要多付首期資金，因為銀行會以估價及成交價之低者為準，再根據可承造之按揭成數計算按揭金額。例如單位的成交價是480萬，買家欲申請7成按揭，但銀行估值僅450萬，銀行便會以450萬計算7成按揭額，買家需支付的基本首期便由144萬增加至165萬。故此，若然買家沒有把握心儀單位估足價，於買入單位前宜先找銀行作口頭估價，以免出現估價不足而大失預算。
實質上，銀行物業估價或會基於不同因素下出現參差，第一，銀行之間採用多間不同估價行，估價行衡量樓價的準則亦不盡相同，故此銀行之間的估價或有差距；第二，今年二手樓市成交量持續偏軟，買賣拉鋸局面未有突破，有些屋苑單位既出現減價成交，亦出現歷史高位成交，而整體又欠缺足夠成交個案反映市值，導致物業估價較明顯出現參差幅度；第三，有些時候，銀行對叙造樓按的取態亦間接影響其採納之物業估值，例如銀行希望積極爭取按揭客戶，在競爭之下，可能會較傾向選用估值較高的估價行，若然銀行樓按取態轉為保守，則或許會多找數間公司之估價作比較，並以最低者為準。故此，若然所找銀行未能為心儀單位估足價，買家可嘗試再找其他銀行估價作比較。目前銀行樓按取態積極，若向銀行出示已簽妥之買賣合約作實質支持，原本估價不足的單位亦有機會獲調高估值，幅度一般在3%-5%以內。
比較法是較常採用的物業估價方法，又稱為市場法，主要是以區內較接近估價日期之相類單位成交價作為比較，所以成交較活躍之指標性大型屋苑估價較易貼近市場走勢。很多時候，估價行還需要再加以當前樓價水平估算單位市值，尤其是成交量較少、流轉率低的屋苑或物業類別如村屋、唐樓及單幢樓等，未必有貼市的成交價作為參考指標；而事實上，部份銀行對於村屋及唐樓等之非主流物業類別會較為保守。雖然現時不少銀行已可為村屋及唐樓提供口頭估價，但由於村屋及唐樓有較大可能性涉及潛在問題，例如村屋是否有潛建物、有否車路直達、唐樓是否有合格消防設備或有否建構性問題等，最終銀行或需到達村屋或唐樓單位作實地視察方可正式確定估值及批出按揭。
不過，在現行按揭措施下，即使物業估足價，還需視乎不同樓價及物業類別等以確定可向銀行申請之按揭成數，目前僅限於700萬以下自用住宅物業方可承造7成按揭，但由於設有按揭額上限420萬，基本上600萬以上物業已不獲批足7成按揭。至於非住宅物業如工商舖或獨立車位，按揭成數已降至不可超過4成。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
