投資車位入門對策
日期：2015-11-19
上期提及有關車位按揭上會對策，今期集中討論如何選擇車位。由於車位不受額外印花稅綑綁，入場門檻低，近年成為了不少人士的投資選擇。市場需求增加下，發展商、投資者相繼拆售車位，帶動車位市道熱鬧；近年車位價格持續處於升軌，轉售獲利個案亦增加。
投資車位所需首期金額較低，買賣費用及雜費亦較少，無需裝修，即使涉及執漏亦屬小工程，買入後基本上即可出租車位收取回報，出租車位較出租物業的憂慮亦較少，第一，租霸問題較易解決，第二，沒有租客保養不佳及折舊問題，租約完結後，業主或需翻新單位方可再放租，又或在租約期間業主須負責結構性維修問題如煤氣喉管損壞等，而車位業主則無需煩卻這方面問題。
如購買車位投資，選擇一個出租能力高的車位相當重要，一般來說，選擇車位時需留意其供求比例、位置、地區、使用權限及租金回報率等。停車場的車位供應若普遍出現求過於供的情況，車位的承租能力及租金抗跌能力便較強，買家大概可從以下幾點探知車位供求量，第一，屋苑單位對比車位數量的比例，若高於4比1，求過於供情況通常較明顯。今年有發展商拆售一個大埔新盤屋苑之車位，有買家在短短一個月內轉售獲利75萬，短短時間內車位升值68%，該屋苑單位對比車位比例約高達5比1 ；第二是附近屋苑的車位供應量，若然供應緊張，車主或會租用鄰近停車場的車位，變相亦爭加了車位需求；第三是區內之租務活躍程度，從車位放租及成功租出之紀錄直接瞭解其承接力，若然租金理想、車位常常短時間內便獲承租、甚至常有車主徵求車位，租務流轉活躍，反映停車場車位需求強勁。
地區及位置亦影響車位的投資價值，例如是擁有較多家庭住戶的中上價大型屋苑、交通配套未完善或距離市區較遠之地區、傳統豪宅區或商業區等，一般有較多駕車一族，對車位需求頗大。位置方面，一般是靠近停車場出口或近升降機大堂的車位最受歡迎，若屬於較易被碰撞的車路旁邊，又或較難泊車的位置，那麼車位的出租能力便被削弱。如果是屬於多層停車場，出入較方便的低層車位出租能力自然較高了。另外需留意車位本身的質素，室內、寬敞、管理完善、高度及面積足夠停泊七人車的車位，出租能力相對較佳。
不過，買家亦得留意車位有否設有使用權限，有些屋苑車位只限住戶使用，又或只限業主購買，亦有些車位必須連同物業單位一併購買，買這類車位以自用居多，若作投資，潛在客源及轉售車位的彈性便明顯減少了。
投資車位來說，租金回報是很重要的考慮因素，但事實上，近年車位價格飛升，不少車位的租金追不及售價升幅，導致租金回報率下跌。舉例，一個位於奧運站附近的屋苑車位，三年多前售價約100萬元，當時每月租金收入可達3,500元，租金回報率4.2%，相當不錯；目前這個車位已升值至180萬元，升幅達80%，但租金仍徘徊約4,000元，升幅僅約15%，若現時購入該車位，租金回報率便降至2.6%。其實，若資金不多，又希望投資車位尋求高回報，可多花時間尋寶，例如在新界區或會發現一些細價但高回報的車位，例如上水一個屋苑車位價格只需35萬元，月租1,500元，租金回報率高達5.1%。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
