新盤包按置業無憂？

 

樓市由今年第三季起吹淡風，二手物業交投不濟，成交量跌至低於沙士水平，另一邊廂，新盤銷情有減弱之態，為了加快推售新盤步伐，樓盤優惠層出不窮，發展商近月開始流行為買家提供高成數一按貸款，主要由發展商旗下財務公司直接向買家提供上會貸款，按揭成數高達8成至9成。這有別於近年發展商提供之二按，原因是二按亦受制於銀行首按審批，借款人需有較高之還款能力方可同時通過一二按之壓力測試。而這類高成數一按貸款不涉及銀行審批，故此無論按揭成數及審批買家入息方面均無需受限於金管局按揭措施，發展商遂可高度自主地針對買家需要及措施下入市之困難，從而設計輕鬆容易上會的方案，作為新盤獨有優惠。

 

這類高成數一按又被市場稱為「包按」，原因是有部份發展商表明無需壓力測試甚至無需入息証明文件，一律可獲批出高成數一按，換句話說，買家獲發展商提供了一個安全網，意味即使買家首期不夠充裕、入息証明不足亦可入市上會。而且，有了備用一按貸款，買家可更安心選用建期付款方法，無需擔心一旦樓價下調導致估價不足的風險。

 

早前有部份新盤推出這類高成數一按後，單位立時迅速沽清，遂吸引其他發展商跟隨做法，新盤市場漸漸形成包按潮流，近月已逾20個新盤推出同類高成數一按財務優惠，當中涉及由小型單位細碼盤以至逾3,000萬元之豪宅單位。目前按揭成數一般為6成，但對於投資人士又或樓價1,000萬或以上單位，按揭成數僅達5成；雖然透過按保計劃可承造高達8成按揭，但只限於樓價600萬或以下自用單位方合資格。以一個樓價為1,200萬元之單位為例，基本首期原本須達600萬元，若選用發展商8成包按，首期門檻降至240萬元，確可加促買家入市決定。

 

為了打造輕鬆入市無憂上會的效果，不少這類高成數一按貸款審批較寬鬆，甚至無需入息證明，並提供初期低息優惠，例如是首二至三年息率低至P-3.1%(現為2.15%)，與市場最優惠之息率一致，又或僅略高於市場息率水平，但第三至四年起息率卻升至P至P+1%水平，屆時息率將彈升約3至4厘，這加幅仍未計及將來已進入加息周期後之累積幅度，故此買家必須留意優惠期後及進入加息期後之雙重息率上升風險。以一個1,000萬新盤單位為例，買家選用發展商提供之8成包按，基本首期由500萬降至200萬，以首三年市場優惠息率計算，買家之供款佔入息比率為50%。三年優惠期後，息率上升約3厘至P水平，假設屆時已加息2厘，利息升幅合共約5厘，買家之供款佔入息比率將跳升至80%，利息支出增加兩倍;即使假設買家按年加薪4%，供款佔入息比率仍高達71%，供樓擔子大增。

 

事實上，發展商以銷售樓盤為主，提供低息貸款只屬促銷單位策略，故極其量只能夠提供初期低息優惠，設計上亦是歡迎買家在優惠期後轉按或清還相關貸款，故一般沒有罰息期之綑綁。選用高成數一按的新盤買家應先衡量自身應對息率上升的還款能力，又或優惠期後轉按的可行性。但需留意，若然三年後按揭措施未有鬆綁又或可造按揭成數變化不大，那便需要達到一定條件方可轉按予銀行，以上個案為例，買家需補回約二百多萬元首期差額方可轉造5成按揭，不補差額的話，樓價升幅需要超逾4成，一旦樓價下跌，轉按困難度便更大了，這樣看來轉按談不上是易事。

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

 

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳