負資產重臨如何應對
日期：2016-02-18
樓價持續向下調整，負資產無可避免開始浮現，根據金管局統計數字，去年第4季錄得95宗負資產住宅按揭貸款，是自14年第3季以來再次錄得負資產個案。負資產曾經是困擾香港民生一大問題，97年亞洲金融風暴引發樓市泡沫爆破，樓價連跌6年，導致負資產個案不斷上升，03年高峰期時負資產個案曾高達10.6萬宗，佔供樓人士22%，佔未償還按揭總額高達31%，難怪市場對於負資產重臨這麼關注。
負資產是指物業的當前市值低於未償還之按揭餘額，例如業主手持單位現時市值500萬元，但尚欠銀行按揭550萬元，該單位便已列為負資產。負資產與樓價跌幅、按揭成數及尚欠按揭餘額有關，換句話說，當樓價下跌，剛於樓價高位入市及選用高成數按揭的業主便容易較先跌入負資產行列。對於去年第4季首批零星負資產數字，金管局指主要涉及銀行職員住屋按揭貸款。據知，銀行職員可承造樓按成數可高達9成至9成半，較一般用家為高，樓價一跌，物業便較易成為負資產。
去年上半年樓價仍處於升勢，及至第三季起樓價才開始從高位逆轉下滑，至今樓價累計跌幅約一成，估計稍後再浮現之負資產主要涉及一些選用按揭成數達9成之個案，包括９成按保、去年採用新盤高成數一按又或一二按高達9成的個案。不過由於部份個案未可於金管局的負資產統計中反映，故此統計數字應較實際情況為低。
負資產不容易在市場廣泛出現
不過，暫時來說，負資產不容易在市場廣泛出現，原因有二：目前按揭槓桿率處於歷史低水平，平均按揭成數僅5成，遠低於03年負資產高峰期時之65%。從這個數字看，只有樓價出現大幅下跌，例如超過40%至50%，負資產才會廣泛出現；但近年樓市由用家及長線投資者主導，投機成份及炒風消失，並不輕易出現樓價大瀉的現象。第二，近年即使選用高成數按揭的買家，礙於措施關係，以選用8成按揭為主，故基本樓價下跌近兩成或以上才有可能成為負資產。再者，對於早年已入市的業主來說，由於樓價水平較現時低，加上已清還部份本金(例如以25年期計，供樓三年已清還本金約1成)，成為負資產機會亦較低。舉例，業主於14年初以8成按揭入市，由於目前樓價較當時仍高出約12%，加上兩年間已償還本金約6.3%，即樓價需下跌超過約33%，業主之物業才會成為負資產。
業主按時供款 銀行不會call loan
目前負資產僅現零星個案，佔市場不足0.05%，雖然未來趨勢將現升幅，但相信市場佔比處於低水平。負資產雖然影響樓市氣氛及換樓需求，但只要拖欠比率沒有惡化，本身並不會構成重大問題。業主只要能持續按時供款，銀行不會無故“call loan”。由於按揭措施之推行，近年入市的買家均需要通過壓力測試，對於手持多個按揭物業的買家，入息要求亦一再提高，故此現時業主一般都有很高的供款能力，即使要應對負資產的防守力亦較高。
建立安全網應對
然而，樓市仍在向下調整，加上經濟環境出現疲態，未來息率將回升，供樓人士宜為自己建立安全網，預留較充足的現金流及備用資金。筆者建議供樓人士可為自己預留約一年按揭供款額作儲備，因為提防斷供至為重要，萬一發生突發性財政問題或經濟逆轉，亦有較充裕時間調配資金。此外，在籌劃置業預算時，盡量避免高槓桿借貸，總債務佔入息比率不高於35%較為理想。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
